Club deal immobilier : Opportunités d'investissement
Vous souhaitez investir dans l’immobilier à travers une stratégie rentable, sécurisée et socialement responsable ? Le club deal immobilier peut être la solution.
Pourquoi investir avec Sezame ?
Investir dans un bien locatif
- Rentabilité faible
- Stratégie long terme patrimoniale
- Des travaux imprévus et la vacance locative peuvent impacter la performance de mon investissement
- Les frais de gestion locative et les charges grèvent la rentabilité de l’investissement
- Un seul bien financé
- Fiscalité lourde
- Investissement significatif
Club deal Sezame
- Une rentabilité attractive : 10%/an*
- Investissement court terme de 3 ans
- Occupant futur propriétaire, qui se projette
- Revente à prix fixe et convenu d'avance
- Pas de vacance locative, pas de charges, pas de frais d'entretien et travaux
- Un portefeuille mutualisé
- Une fiscalité optimisée
- Accessible dès 10 000€
Investir dans le club deal de leasing immobilier avec Sezame
- Mutualisé - investissement dans un portefeuille de biens, achetés avec négociation, revendus au futur acquéreur à un prix fixe et convenu d'avance, sous 12 mois maximum
- Court terme : 36 mois
- Cadre fiscal avantageux** pour les sociétés (150 0 B-ter, Mère-Fille) et les investisseurs particuliers (PEA-PME, Hors IFI, PFU)
Renseignez vos coordonnées. Nous reviendrons vers vous rapidement.
- Le client Sezame identifie le logement qu'il souhaite acquérir
Il peut sélectionner n’importe quelle maison ou appartement répondant à nos critères d’éligibilité.
- La foncière ou l'investisseur achète le logement
Nous analysons le bien, le validons et en faisons l'acquisition. Le locataire accédant signe un contrat de LOA avec la Foncière Sezame.
- Phase d'occupation
Nous accompagnons le locataire accédant à consolider sa situation et obtenir son crédit dans les 12 mois.
- Levée d'option
Le prix de rachat est fixé dès la signature du contrat de location accession. À tout moment, le locataire-accédant peut racheter le logement.
Sezame et ses investisseurs achètent des biens résidentiels liquides, sans travaux, identifiés par nos clients, analysés et négociés par Sezame, et achetés avec décote. Notre client futur acquéreur y vit et va l’acheter à un prix fixe et convenu d’avance, sous 12 mois.
Il s’agit d’un investissement majoritairement prédéterminé, sécurisé et décorrélé du marché immobilier et qui présente un fort impact sociétal.
Comprendre l’investissement en club deal
Le club deal immobilier est un investissement immobilier collectif où un petit groupe d’investisseurs se réunit pour acquérir des biens immobiliers identifiés Contrairement aux placements grand public, ce véhicule offre un accès direct à des projets habituellement réservés aux institutionnels, avec une transparence totale sur l’actif financé. Vous connaissez la définition, le fonctionnement, la réglementation, les risques et avantages, ainsi que la fiscalité applicable ? Cet article vous donne toutes les clés pour investir en club deal immobilier en toute connaissance de cause.
Longtemps réservé aux grandes fortunes avec des tickets d’entrée de plusieurs centaines de milliers d’euros, le club deal se démocratise. Sezame, entreprise à mission spécialisée dans le leasing immobilier, propose désormais d’investir dans un club deal immobilier en France dès 10 000€. Une opportunité d’allier rendement attractif (TRI cible de 10%) et impact social concret, en finançant l’accession à la propriété de familles françaises.
Qu'est-ce qu'un club deal immobilier ?
Un club deal immobilier est une structure d’investissement fermée et sélective qui permet à un groupe restreint d’investisseurs (généralement entre 10 et 40 participants) de se regrouper pour acquérir un portefeuille d’actifs identifiés. La définition du club deal immobilier, est l’exact opposé d’une SCI familiale où quelques proches mutualisent leurs moyens. Ici, des investisseurs avertis s’associent autour d’un projet précis, avec un horizon de sortie défini.
Les clubs deals vous ouvrent les portes de projets de grande envergure habituellement inaccessibles aux particuliers : immeubles de bureaux, hôtels, centres commerciaux, EHPAD, entrepôts logistiques, ou encore opérations de leasing immobilier résidentiel. Le ticket d’entrée d’un club deal immobilier se situe traditionnellement entre 100 000€ et 500 000€, mais avec Sezame, vous accédez à ce type d’investissement dès 10 000€.
Caractéristiques des clubs deals immobilier
Voici les paramètres essentiels à connaître avant d’investir en club deal immobilier :
| Critère | Club deal classique | Club deal Sezame |
|---|---|---|
| Ticket d’entrée | 100 000€ à 500 000€ | Dès 10 000€ |
| Types de biens | Bureaux, hôtels, commerces, logistique | Résidentiel (leasing immobilier) |
| Types d’opérations | Value-add, core, opportuniste | Leasing immobilier |
| Rendement visé (TRI) | 8% à 12% par an | 10% par an |
| Durée de blocage | 3 à 7 ans | 3 ans |
| Structure juridique | SAS ou SARL | SCA (foncière) |
| Fiscalité | Flat Tax 30%, 150-0 B ter, mère-fille | PFU, PEA-PME, hors IFI, 150-0 B ter, régime mère fille |
Quelle réglementation s'applique aux clubs deals immobiliers ?
La réglementation d’un club deal immobilier dépend de la structure juridique choisie et du nombre d’investisseurs sollicités. En France, dès qu’une offre de titres financiers dépasse un certain seuil ou s’adresse au grand public, elle tombe sous le contrôle de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).
- Risque de qualification FIA (Fonds d'Investissement Alternatif) : toute société (SCI, SAS, SCA...) peut être qualifiée de FIA si elle "lève des capitaux auprès d'investisseurs pour les investir conformément à une politique d'investissement définie". Les conséquences sont lourdes : obligation de société de gestion agréée AMF, désignation d'un dépositaire, sanctions pénales possibles (3 ans d'emprisonnement, 375 000€ d'amende).
- Un club deal immobilier doit-il obligatoirement être agréé par l'AMF ? : non, pas systématiquement. Un club deal échappe à la réglementation FIA s'il respecte certaines conditions : offre limitée à moins de 150 personnes non qualifiées sur 12 mois, OU ticket d'entrée minimum de 100 000€, OU montant total de l'offre inférieur à 8 millions d'euros sur 12 mois. Dans ces cas, aucun prospectus AMF n'est requis.
- Cadre moins protecteur : le club deal offre plus de flexibilité que les SCPI/OPCI, mais aussi moins de protection pour l'investisseur (gouvernance, transparence et gestion des conflits d'intérêts moins encadrés par la réglementation).
Qui peut investir dans un club deal immobilier ?
Le club deal immobilier s’adresse avant tout à des profils capables d’immobiliser des capitaux sur plusieurs années et d’assumer un risque de perte en capital. Voici les profils types :
- Investisseurs avertis : vous disposez d'une culture financière suffisante pour comprendre les mécanismes d'un investissement immobilier structuré. Vous savez analyser un business plan et acceptez le risque inhérent à ce type d'opération.
- Particuliers fortunés (HNWI) : avec un patrimoine financier conséquent, vous cherchez à diversifier vos placements au-delà des produits bancaires classiques. Le club deal vous offre un accès à des actifs habituellement réservés aux institutionnels.
- Personnes morales : holdings patrimoniales, sociétés commerciales ou structures dédiées à l'investissement. La fiscalité du club deal s'avère particulièrement attractive pour ces véhicules (régime mère-fille, report d'imposition 150-0 B ter).
- Family offices : ces structures de gestion de patrimoine familial apprécient la transparence et l'alignement d'intérêts propres au club deal, ainsi que l'accès à des opérations sur-mesure.
Dans quels projets immobiliers peut-on investir via un club deal ?
Le club deal immobilier privé couvre un spectre très large de classes d’actifs. Chaque typologie présente son propre couple rendement/risque :
- Immeubles résidentiels (leasing immobilier) : vous financez des logements choisis par des familles qui souhaitent devenir propriétaires. Ces biens, autour de 250 000€, sont liquides, sans travaux, et revendus à un prix fixé dès le départ.
- Hôtellerie : hôtels urbains, resorts, résidences de tourisme. Des rendements potentiellement élevés, mais une exposition aux cycles économiques et aux aléas du secteur touristique.
- Résidences de services : résidences étudiantes nouvelle génération, coliving, résidences seniors haut de gamme. Un marché porté par les évolutions démographiques.
- Santé : cliniques privées, EHPAD, centres de rééducation. Des baux longs et des locataires solides, mais une réglementation sectorielle contraignante.
- Immeubles de bureaux : le club deal immobilier tertiaire classique. Des rendements stables sur des actifs prime, mais une sensibilité aux mutations du travail (télétravail, flex office).
- Logistique urbaine : entrepôts du dernier kilomètre, data centers. Un secteur en forte croissance porté par le e-commerce.
- Immobilier commercial : centres commerciaux, retail parks, commerces de pied d'immeuble. Un secteur en transformation qui offre des opportunités de repositionnement.
À Quels types d'opérations les club deals immobiliers permettent-ils d'accéder ?
Au-delà de la classe d’actifs, le profil de risque d’un club deal dépend surtout de la stratégie d’investissement retenue :
- Opérations de leasing immobilier : vous achetez un actif choisi par une famille, qui va y vivre, le temps de pouvoir le racheter à un prix fixe et convenu d’avance dans les 12 Mois. pour le repositionner. La valeur est créée par l'accompagnement des familles vers la propriété. Le club deal immobilier vise un TRI de 10%.
- Value-add (création de valeur) transformation du bien et ou promotion : achat, transformation et revente rapide. Des rendements potentiellement élevés (10% à 25%), mais des risques opérationnels importants (retards, dépassements de budget).
- Immobilier d'exploitation (murs + fonds) : vous détenez à la fois les murs et l'activité exploitée. Une approche plus entrepreneuriale qui peut générer des rendements supérieurs.
- Restructuration : repositionnement complet d'un actif obsolète. Le club deal immobilier opportuniste par excellence, avec des rendements cibles au-delà de 15% mais des risques proportionnels.
- Portage : financement court terme d'une opération pour le compte d'un tiers. Des rendements modérés mais sécurisés, proches du club deal immobilier core/core+.
Le saviez-vous ? Le leasing immobilier connaît une forte demande en France. Sezame a reçu depuis 2023 plus de 20 000 demandes (soit 10 000 en 2025) d’accompagnement de familles souhaitant accéder à la propriété via ce dispositif. Face à cette demande soutenue, le niveau de sélectivité des projets est élevé afin de s’assurer d’accompagner uniquement des projets sûrs.
Quels sont les avantages d'un club deal immobilier ?
Les avantages du club deal immobilier sont nombreux. Voici pourquoi ce véhicule séduit de plus en plus d’investisseurs :
Rendements supérieurs aux placements traditionnels
Le rendement d’un club deal immobilier se situe généralement entre 8% et 12% de TRI annuel, bien au-dessus des SCPI (4% à 6%) ou des fonds euros (2% à 3%). Avec le club deal Sezame, le TRI cible atteint 10% par an sur 3 ans, soit environ 30% de rendement total. La rotation rapide des projets de leasing permet à chaque euro investi de « travailler » 2 à 3 fois sur la période.
Mutualisation des risques
Vous n’investissez pas dans un seul bien, mais dans un portefeuille diversifié. Chez Sezame, votre investissement finance plusieurs dizaines opérations de leasing à travers la France. Les logements sont sélectionnés pour leur liquidité, leur qualité et leur rendement maîtrisé.
Transparence totale sur l'actif
Contrairement aux fonds immobiliers opaques, vous savez exactement où va votre argent. Chaque bien est identifié, analysé, et vous recevez un reporting régulier sur l’avancement des opérations.
Diversité de stratégies d'investissement
Du core sécurisé à l’opportuniste agressif, vous choisissez le profil de risque qui correspond à vos objectifs patrimoniaux.
Fiscalité optimisée
La fiscalité du club deal immobilier offre plusieurs leviers d’optimisation : PFU à 30%, éligibilité PEA-PME, report d’imposition 150-0 B ter pour les apports de titres, régime mère-fille pour les holdings. Les investissements en actions de SCA comme Sezame sont également hors assiette IFI.
Exclusivité et alignement d'intérêts
Les gérants investissent généralement à vos côtés. Chez Sezame, aucune commission de gestion fixe : les frais sont alignés avec la réussite des opérations.
Quels sont les inconvénients d’un club deal immobilier ?
Tout investissement comporte des points de vigilance à connaître. Voici les risques du club deal immobilier :
Risque de concentration
Un club deal classique finance souvent un seul projet. Si celui-ci échoue, vous perdez tout. Le modèle Sezame atténue ce risque en mutualisant sur plusieurs dizaines d’opérations.
Liquidité nulle
Votre argent est bloqué pendant toute la durée de l’opération (3 à 7 ans selon les projets). Impossible de sortir avant terme, sauf à trouver un repreneur pour vos parts ou à ce qu’il soit possible de revendre des biens de manière anticipée Avec le club deal Sezame, vous recevez vos premiers remboursements dès la 3e année, au fil des cessions.
Ticket d'entrée sélectif
Les clubs deals traditionnels exigent plusieurs centaines de milliers d’euros. Sezame démocratise l’accès avec un ticket à 10 000€, mais cela reste un investissement significatif.
Aléas opérationnels
Retards de chantier, dépassements de budget, difficultés de commercialisation… Les imprévus peuvent impacter le rendement final. Le leasing immobilier limite ces risques : les biens sont achetés sans travaux, sont occupés par le futur acheteur, avec un prix de revente fixé à l’avance.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Rendements élevés (8-12% TRI) | Liquidité nulle |
| Mutualisation possible | Risque de concentration |
| Transparence totale | Ticket d’entrée élevé |
| Fiscalité optimisée | Aléas opérationnels |
| Alignement d’intérêts | Durée de blocage |
Le fonctionnement d’un club deal immobilier suit quatre étapes clés :
-
La structuration juridique (le véhicule)
Une société dédiée est créée pour porter l'investissement : SAS, SARL ou SCA selon les cas. Chez Sezame, c'est une SCA (Société en Commandite par Actions) qui permet d'émettre des actions et d'offrir une fiscalité avantageuse aux investisseurs.
-
Le financement de l'opération
Les investisseurs souscrivent au capital de la société. Selon les projets, un effet de levier bancaire peut compléter les fonds propres. Chez Sezame, l'investissement minimum est de 10 000€, et chaque logement financé représente en moyenne 250 000€.
-
La phase de gestion
L'opérateur gère l'actif selon la stratégie définie : acquisition, travaux éventuels, mise en location, valorisation. Dans le modèle Sezame, les familles emménagent immédiatement, versent un loyer mensuel et sont accompagnées financièrement pour préparer leur rachat.
-
Le dénouement et la sortie
À l'échéance, l'actif est revendu et le capital plus les intérêts sont redistribués aux investisseurs. Chez Sezame, la sortie est sécurisée : chaque logement a un prix de rachat contractuel fixé dès le départ. Plus de 90% des familles accompagnées rachètent dans le délais imparti. Le non rachat est marginal et parfaitement encadré. De plus, les familles rachètent plus vite que prévu dans 55% des cas, ce qui augmente le rendement.
Quel rendement peut-on attendre des clubs deal immobiliers ?
Le rendement dépend de la stratégie d’investissement. En moyenne, les clubs deals immobiliers visent un TRI entre 8% et 12% par an. Les opérations opportunistes peuvent viser 10% à 20%, mais avec un risque proportionnel.
Le club deal Sezame cible un TRI de 10% par an, soit environ 30% de rendement total sur 3 ans ce qui offre une belle opportunité avec un sharp ratio attractif. Ce rendement est net avant frais et fiscalité. La particularité du modèle : le prix de rachat est contractuel et connu à l’avance. Vous ne dépendez pas de la valorisation du marché immobilier pour réaliser votre performance.
Y a-t-il des frais dans les clubs deals immobiliers ?
Oui, et ils varient considérablement d’une opération à l’autre. Les frais classiques comprennent : frais de structuration (1% à 5%), commission de gestion annuelle (1% à 2%), carried interest (20% à 25% des plus-values au-delà d’un hurdle rate).
Chez Sezame, le modèle est différent : aucune commission de gestion annuelle. Les frais sont alignés avec la réussite des opérations. Vous ne payez que quand Sezame achète un bien, et le revend au futur acquéreur.
Quelle fiscalité s'applique aux clubs deals immobiliers ?
La fiscalité dépend de la structure juridique et de votre profil d’investisseur :
SCI à l'IR
Les revenus et plus-values sont imposés directement entre vos mains, selon votre tranche marginale d’imposition. Intéressant si vous êtes faiblement imposé.
SCI à l'IS
La société paie l’impôt sur les sociétés (25%). Les dividendes distribués sont ensuite soumis au PFU (30%) ou au barème progressif.
Club deal via PEA ou PEA-PME
Si la structure est éligible (cas de Sezame), vos gains sont exonérés d’impôt après 5 ans de détention. Seuls les prélèvements sociaux (17,2%) restent dus.
Clubs deals investissant à l'étranger
Attention aux conventions fiscales et à la retenue à la source. Un accompagnement spécialisé est indispensable.
OPPCI
Les Organismes Professionnels de Placement Collectif Immobilier bénéficient d’une fiscalité spécifique, avec une exonération d’IS sous conditions.
Bon à savoir : Le club deal Sezame est fiscalement optimisé. L’investissement se fait sous forme d’actions de SCA, avec une fiscalité avantageuse : PFU ou IS selon votre profil, éligibilité PEA-PME, placement hors assiette IFI, et 150 0 b ter.
Quelles différences entre un club deal immobilier et les SCPI, OPCI et SIIC ?
Le club deal ou SCPI : deux approches radicalement différentes de l’investissement immobilier collectif.
| Critère | Club deal | SCPI | OPCI | SIIC |
|---|---|---|---|---|
| Liquidité | Nulle | Faible | Moyenne | Forte (cotée) |
| Ticket minimum | 10 000€ à 500 000€ | 200€ | 1 000€ | Prix d’une action |
| Transparence | Totale | Limitée | Limitée | Rapports annuels |
| Rendement cible | 8-12% TRI | 4-6% | 3-5% | Variable |
| Durée | 3-7 ans | Illimitée | Illimitée | Illimitée |
| Choix de l’actif | Oui | Non | Non | Non |
| Fiscalité | Optimisable | Revenus fonciers | Mixte | PFU |
Quelles différences entre un club deal immobilier et crowdfunding immobilier ?
Le club deal crowdfunding : même famille, profils différents. Le crowdfunding immobilier finance généralement des opérations de promotion ou de marchand de biens via des obligations. Le rendement est fixe (8% à 12%), le capital n’est pas garanti, et vous n’êtes pas propriétaire de l’actif.
Le club deal vous rend actionnaire d’une société qui détient réellement les biens. Vous participez aux décisions, bénéficiez de la plus-value à la revente, et profitez d’une fiscalité potentiellement plus avantageuse (PEA-PME, 150-0 B ter).
Quelles différences entre un club deal immobilier et le Private Equity ?
Le club deal immobilier est en réalité une forme de private equity appliquée à l’immobilier. Les deux partagent la même logique : investir dans des actifs non cotés, créer de la valeur, et sortir avec une plus-value.
La différence principale : l’actif sous-jacent. En private equity classique, vous investissez dans des entreprises. En club deal immobilier, dans des biens immobiliers. Le club deal immobilier résidentiel comme celui de Sezame combine les deux : vous investissez dans une foncière qui finance des opérations de leasing.
Comment s'y prendre pour investir dans un club deal immobilier ?
Les plateformes digitales
Plusieurs plateformes spécialisées proposent des clubs deals accessibles en ligne : Anaxago, Baltis, Meute Invest… Elles sélectionnent les opérations et simplifient la souscription. Attention aux frais et à la qualité de la sélection.
La Banque Privée ou le Family Office
Si vous disposez d’un patrimoine conséquent, votre banque privée ou votre family office peut vous donner accès à des clubs deals exclusifs. L’avantage : un accompagnement personnalisé et des opérations triées sur le volet.
Investir dans le club deal de leasing immobilier avec Sezame
Sezame propose une approche unique : un club deal dédié au leasing immobilier résidentiel. Vous investissez dès 10 000€ dans une foncière (SCA) qui finance plusiers dizaines d’opérations de leasing à travers la France. TRI cible de 10% par an, durée de 3 ans, fiscalité optimisée.
* Ce document ne constitue pas une offre de contrat, une sollicitation, un conseil ou une recommandation en vue de l’achat ou de la vente du produit qui y est décrit. Ce document est donné à titre purement indicatif. Ce produit ne peut pas faire l’objet de démarchage bancaire ou financier. Les informations fournies par des tiers proviennent de sources que nous pensons fiables mais nous ne pouvons en garantir l’exactitude. Investir comporte des risques, qui sont documentés dans la documentation commerciale et réglementaire à votre disposition.
** le traitement fiscal dépend de la situation individuelle de chaque client, il est susceptible d’être modifié ultérieurement. Il est conseillé de se rapprocher d’un conseiller fiscal professionnel.
