Club deal et crowdfunding : comment choisir le bon investissement immobilier

Club deal ou crowdfunding : deux façons d’investir collectivement dans l’immobilier, mais avec des logiques très différentes. Le crowdfunding immobilier permet d’investir dès 100 € dans des projets de promotion résidentiels plutôt classiques. Le club deal immobilier, lui, vise des projets d’envergure ou des biens patrimoniaux, immeubles, hôtels, bureaux, maison résidentielle avec un groupe restreint d’investisseurs avertis.

Le point commun ? Des rendements attractifs cibles entre 8 % et 12 %. Les différences ? Le ticket d’entrée, la structure juridique, le niveau de contrôle et la répartition des risques changent tout.

Vous hésitez entre les deux ? Ce guide compare rendement, risques, accessibilité, gouvernance et profils d’investisseurs. Objectif : vous aider à choisir le véhicule d’investissement collectif qui correspond vraiment à votre situation.

Club deal vs crowdfunding : quelles différences fondamentales entre ces deux investissements ?

Le club deal et le crowdfunding sont deux formes d’investissement collectif dans l’immobilier. Mais ils ne fonctionnent pas du tout de la même manière, ni en termes de montant, ni en termes de gouvernance, ni en termes d’implication.

Tableau comparatif : club deal vs crowdfunding immobilier

Qu’est-ce qu’un club deal immobilier ?

Un club deal immobilier réunit un groupe restreint d’investisseurs, entre 10 et 40 personnes pour acquérir ensemble un actif immobilier ciblé.

Concrètement, une structure juridique dédiée est créée pour l’opération : SAS, SCI, SCCV, SCA ou SPV (Special Purpose Vehicle). Chaque investisseur devient co-associé avec des droits clairement définis dans un pacte d’actionnaires. Sauf dans le cas d’une SCA (Société en Commandite par Actions), structure utilisée notamment par Sezame, où la gestion est entièrement déléguée au commandité et où il n’existe pas de pacte d’actionnaires. Les investisseurs y participent en qualité d’actionnaires commanditaires, avec une responsabilité limitée à leurs apports.

Les actifs visés sont souvent des projets immobiliers d’envergure : immeubles de rapport, hôtels, bureaux, commerces, maison résidentielle. Le ticket d’entrée se situe généralement entre 5 000 € et 50 000 € selon les plateformes.

Historiquement, ce format était réservé aux institutionnels et aux grandes fortunes. La démocratisation de l’investissement change la donne : des acteurs comme Sezame proposent un accès dès 10 000 €.

Qu’est-ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier fonctionne sur un principe différent. Un grand nombre d’investisseurs particuliers financent collectivement un projet via une plateforme digitale. Vous prêtez de l’argent à un promoteur (prêt obligataire) ou participez au capital.

Le ticket d’entrée est très bas : dès 100 € à 1 000 € selon les plateformes de crowdfunding. Les rendements annoncés tournent entre 8 % et 12 % bruts par an. La durée est courte : 12 à 36 mois en moyenne.

C’est un investissement 100 % en ligne, rapide à souscrire. Mais votre rôle reste passif : vous n’avez aucun mot à dire sur la gestion du projet.

Rendements, risques et accessibilité : ce que chaque formule offre aux investisseurs

Les deux placements promettent des rendements élevés. Mais les mécanismes, les risques et les profils d’accès ne sont pas les mêmes.

Accessibilité financière et ticket d’entrée

Le crowdfunding a véritablement démocratisé l’investissement immobilier. Avec quelques centaines d’euros, vous accédez à des projets autrefois réservés aux professionnels. C’est la porte d’entrée la plus accessible du marché.

Le club deal reste moins accessible financièrement. Le ticket classique démarre entre 5 000 € et 50 000 €. Certaines plateformes travaillent à réduire cette barrière, chez Sezame, vous investissez dès 10 000 € dans le leasing immobilier résidentiel.

Bon à savoir : Le crowdfunding convient aux budgets modestes qui veulent tester l’immobilier collectif. Le club deal s’adresse à ceux qui peuvent immobiliser un capital plus conséquent en échange d’un meilleur alignement d’intérêts.

Rendements attractifs : que peut-on espérer ?

Les rendements affichés sont comparables sur le papier : 8 % à 12 % dans les deux cas. Mais la nature du gain diffère.

En crowdfunding, vous percevez des intérêts fixes ou des dividendes. C’est un rendement immobilier contractuel, souvent prévisible tant que le projet ne fait pas défaut.

En club deal, on parle de TRI global (taux de rendement interne). Il combine projection de plus-value à la revente et éventuels revenus locatifs. Chez Sezame, le rendement cible est de 10 % par an sur le leasing immobilier.

Attention : Dans les deux cas, les rendements ne sont jamais garantis. Un projet peut prendre du retard, perdre de la valeur ou faire défaut. Ne confondez pas rendement cible et rendement garanti.

Liquidité limitée : un point commun à ne pas négliger

Voici un point que beaucoup d’investisseurs sous-estiment : dans les deux cas, votre capital est bloqué jusqu’au terme de l’opération.

En crowdfunding, comptez 12 à 48 mois. En club deal, l’horizon va de 2 à 7 ans (3 ans chez Sezame). Il n’existe pas de marché secondaire organisé pour revendre vos parts en cours de route.

Attention : N’investissez que des fonds dont vous n’avez pas besoin à court terme. La liquidité limitée est un vrai engagement  assurez-vous d’être à l’aise avec la durée avant de souscrire.

Répartition des risques et concentration

En crowdfunding, vous pouvez répartir votre mise sur de nombreux projets. Si l’un d’eux fait défaut, l’impact reste en théorie contenu sur votre portefeuille global. Cependant, cette diversification apparente ne doit pas masquer une réalité de plus en plus préoccupante : de nombreux promoteurs immobiliers ont fait faillite ces dernières années, entraînant des défauts de remboursement massifs. Le crowdfunding immobilier a ainsi perdu une grande partie de sa réputation, et la multiplication des projets ne protège pas toujours l’investisseur lorsque c’est l’ensemble d’un secteur ou d’un opérateur qui vacille.

En club deal, le risque est concentré sur une seule opération. Mais la sélection rigoureuse des projets et l’alignement d’intérêts avec l’opérateur compensent cette concentration. Le club deal se montre souvent plus résilient grâce à l’implication directe de l’équipe de gestion.

Bon à savoir : Avec Sezame, le risque est mutualisé sur un portefeuille de projets, pas concentré sur un seul actif.  Et la pérennité des opérations ne dépend pas de la survie de la plateforme : même en cas de défaillance de Sezame, les contrats de location-accession restent en vigueur. Les projets des clients sont protégés, car ils reposent sur des contrats juridiquement indépendants de l’opérateur.

Club deal VS crowdfunding : structure juridique et gouvernance

La manière dont votre argent est structuré et géré fait une vraie différence sur vos droits et votre niveau de contrôle.

Le montage juridique du club deal

Dans un club deal, un véhicule juridique dédié est créé spécifiquement pour l’opération : SAS, SCI, SCCV, SCA (Société en Commandite par Actions) ou SPV. Vous devenez co-investisseur associé, avec des droits concrets sur la gestion.

Un pacte d’actionnaires encadre tout : droits et obligations, modalités de sortie, partage des bénéfices. Cette gouvernance transparente vous donne un vrai pouvoir décisionnel — ou au minimum une visibilité totale sur ce qui se passe avec votre capital investi.

Bon à savoir : Le club deal Sezame fonctionne quant à lui via une SCA (Société en Commandite par Actions), une structure juridique complexe et peu répandue, qui se distingue des montages classiques. Fusion entre la société en commandite simple (SCS) et la société anonyme (SA), la SCA permet aux investisseurs de participer au développement du projet tout en limitant leur responsabilité à leurs apports. Contrairement aux autres formes de club deal, la SCA ne repose pas sur un pacte d’actionnaires : la gestion est entièrement déléguée au commandité (Sezame), ce qui garantit une gouvernance fluide et supprime les risques de blocage entre investisseurs.

Le fonctionnement du crowdfunding via les plateformes

En crowdfunding, vous êtes prêteur ou actionnaire minoritaire. Votre rôle est purement passif : vous confiez votre argent et vous attendez le dénouement.

Les plateformes de crowdfunding sont régulées par l’AMF (agrément PSFP). C’est un gage de sérieux. Mais un conflit d’intérêts existe : la plateforme est rémunérée sur les volumes collectés, pas sur la réussite des projets. Elle a intérêt à multiplier les opérations pas forcément à sélectionner les meilleures.

Alignement d’intérêts : un avantage décisif du club deal

C’est l’un des points les plus importants à comprendre. Dans un club deal, l’opérateur co-investit aux côtés des investisseurs. Son argent est en jeu au même titre que le vôtre. Cet engagement d’investisseurs crée un alignement naturel.

En crowdfunding, la plateforme n’a pas d’enjeu financier direct dans le succès du projet. La qualité de l’évaluation de projet dépend entièrement du sérieux de la plateforme et elles ne se valent pas toutes.

Club deal et crowdfunding : avantages et inconvénients

Crowdfunding : avantages et inconvénients

Le crowdfunding est une porte d’entrée idéale pour découvrir l’investissement collectif immobilier. Mais les pertes définitives existent : le baromètre Mazars 2024 les évalue entre 4 et 6 % des projets financés. Les retards de remboursement se multiplient aussi ces dernières années. La vigilance reste de mise dans la sélection de vos opportunités immobilières.

Club deal : avantages et inconvénients

Le club deal offre un cadre plus structurant. L’alignement d’intérêts, la gouvernance et l’accès à des actifs de qualité en font un véhicule performant pour les investisseurs avertis. Le ticket d’entrée reste le principal frein? Mais les barrières baissent avec des acteurs comme Sezame (dès 10 000 €, durée de 3 ans).

Quel profil d’investisseur pour chaque solution ?

Le crowdfunding : idéal pour débuter avec un petit budget

Vous débutez dans l’immobilier et vous avez un budget limité ? Le crowdfunding est fait pour vous. Avec quelques centaines d’euros, vous pouvez diversifier sur plusieurs projets et découvrir les mécanismes de l’investissement collectif sans engagement lourd.

Le profil type : une appétence au risque modérée, compensée par la répartition des risques sur de nombreuses opérations. L’objectif est d’apprendre et de construire progressivement.

Attention toutefois : pour que cette diversification soit réellement protectrice, il est nécessaire d’investir sur un grand nombre d’opérations, ce qui implique de mobiliser un capital total plus conséquent qu’il n’y paraît au premier abord.

Le club deal : pour les investisseurs en quête de performances potentielles

Le club deal s’adresse à un profil plus expérimenté. Vous avez déjà un patrimoine constitué et vous cherchez des performances potentielles supérieures sur des projets immobiliers.

Vous acceptez de concentrer votre mise sur une opération en échange d’un meilleur alignement d’intérêts et d’un vrai pouvoir de suivi. Le budget : plusieurs milliers à dizaines de milliers d’euros, avec une vision investissement à long terme.

Combiner les deux dans une stratégie patrimoniale

Les deux approches sont complémentaires  et c’est souvent la meilleure stratégie. Utilisez le crowdfunding pour la diversification court terme et le club deal pour un investissement à long terme sur des actifs patrimoniaux.

Exemple : Allouez 60 % en crowdfunding répartis sur 5 à 10 projets (diversification et liquidité relative), et 40 % en club deal via Sezame (rendement cible 10 %/an, horizon 3 ans). Vous équilibrez risques et opportunités tout en maximisant vos chances de rendement.

Comment investir en club deal immobilier avec Sezame

Le club deal immobilier by Sezame : une approche personnalisée

Sezame est une entreprise à mission spécialisée dans le leasing immobilier (location avec option d’achat). Son club deal immobilier propose un positionnement unique : investir dans l’immobilier résidentiel via un modèle où chaque bien est occupé par son futur acquéreur.

La sélection rigoureuse des projets, le partenariat local et l’approche personnalisée font la différence. Votre investissement est adossé à un portefeuille de biens en leasing, avec un rendement cible de 10 % par an, un ticket dès 10 000 € et une durée de 3 ans.

Les étapes pour investir via le club deal Sezame

Le parcours est simple et accompagné à chaque étape :

• Prise de contact — Vous échangez avec l’équipe pour comprendre le modèle et valider votre profil d’investisseur.
• Évaluation de projet — Vous accédez au détail du portefeuille, aux projections financières et à la structure juridique.
• Souscription — Vous investissez via la plateforme digitale, avec un accompagnement humain dédié.
• Suivi — Vous recevez un reporting régulier sur la performance de votre capital investi.

Investissez en club deal immobilier : échangez avec l’équipe Sezame et construisez ensemble votre stratégie d’investissement.

Les alternatives au club deal et au crowdfunding immobilier

SCPI : l’investissement immobilier mutualisé et régulé

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent une troisième voie. Elles mutualisent l’épargne de milliers de porteurs sur un large portefeuille de biens, avec un rendement immobilier moyen de 4 à 6 % par an.

L’avantage : diversification maximale, régulation AMF, revenus passifs réguliers. L’inconvénient : un rendement plus modéré que le club deal et le crowdfunding, et des frais d’entrée conséquents (8 à 14 %). Pour un comparatif détaillé, consultez notre analyse club deal ou SCPI.

Private equity immobilier et foncières cotées

L’investissement en private equity immobilier permet d’accéder à des fonds non cotés qui acquièrent et gèrent des actifs immobiliers. Le ticket d’entrée est élevé (souvent 100 000 € et plus), mais les rendements cibles sont ambitieux (10 à 15 % TRI).

Les foncières cotées (SIIC) offrent l’avantage de la liquidité boursière. Vous achetez et revendez des actions sur le marché, sans liquidité limitée. Le rendement dépend du dividende versé et de l’évolution du cours — avec la volatilité qui va avec.

FAQ : les questions les plus fréquentes sur le club deal et le crowdfunding

Quelle est la différence entre un club deal et le crowdfunding immobilier ?

Le club deal réunit un petit groupe de co-investisseurs (10 à 40) autour d’un actif immobilier ciblé, avec une gouvernance transparente et un ticket d’entrée plus élevé. Le crowdfunding permet à des centaines d’investisseurs de financer un projet via une plateforme en ligne, avec un rôle passif et un ticket dès 100 €. Les rendements cibles sont comparables (8-12 %), mais l’implication et le contrôle diffèrent radicalement.

Quel est le ticket d’entrée minimum pour investir en club deal ?

Le ticket classique se situe entre 5 000 € et 50 000 € selon les plateformes et les projets. Chez Sezame, l’accès au club deal immobilier est possible dès 10 000 €, avec un portefeuille mutualisé et un rendement cible de 10 % par an.

Le crowdfunding immobilier est-il risqué ?

Oui. Comme tout investissement, le crowdfunding comporte un risque de perte en capital. Le baromètre Mazars 2024 évalue les pertes définitives entre 4 et 6 % des projets financés. Les retards de remboursement sont aussi de plus en plus fréquents. La diversification sur plusieurs projets reste la meilleure protection.

Peut-on combiner club deal et crowdfunding dans son portefeuille ?

Oui, et c’est même une stratégie pertinente. Le crowdfunding apporte la diversification à court terme sur de nombreux projets. Le club deal complète avec un investissement à long terme sur des actifs patrimoniaux, un meilleur alignement d’intérêts et des performances potentielles supérieures. Les deux approches s’équilibrent naturellement dans une stratégie patrimoniale globale.