Club deal ou SCPI : comparatif pour bien investir dans l’immobilier
Club deal ou SCPI : ces deux véhicules d’investissement collectif dans l’immobilier n’ont ni la même philosophie, ni le même fonctionnement, ni les mêmes résultats. D’un côté, le club deal immobilier réunit un petit groupe d’investisseurs privés autour d’un projet ciblé, avec un rendement élevé en ligne de mire (8 % à 12 %). De l’autre, la SCPI mutualise l’épargne de milliers de porteurs sur un large portefeuille de biens, avec un rendement plus modéré (4 % à 6 %) mais une gestion 100 % déléguée.
Si vous recherchez des rendements plus élevés et souhaitez avoir plus de contrôle sur vos investissements, le club deal correspond à votre profil. En revanche, si vous privilégiez une gestion passive et des revenus locatifs réguliers, la SCPI représente une alternative solide.
Le vrai enjeu, c’est de savoir lequel colle à votre capacité d’investissement, votre horizon et votre tolérance au risque. On vous détaille tout dans ce comparatif et on vous présente aussi une alternative accessible qui change la donne sur le marché du club deal.
Club deal ou SCPI : quelle est la différence fondamentale entre ces deux investissements ?
Le club deal et la SCPI sont tous les deux des placements immobiliers collectifs, mais ils s’opposent sur presque tous les critères : taille du groupe, type de projet, ticket d’entrée, gestion et horizon de placement.
Tableau comparatif : club deal vs SCPI en un coup d’œil
| Caractéristique | SCPI | Club Deal |
|---|---|---|
| Ticket d’entrée | Quelques centaines d’euros | 50 000 € à 100 000 € (classique) |
| Diversification | Maximale (centaines de locataires) | Faible (1 seul actif ou projet) |
| Rendement cible | 4 % à 6 % | 8 % à 12 % |
| Durée d’engagement | 8 à 10 ans (long terme) | 3 à 5 ans (court/moyen terme) |
| Gestion | Totalement déléguée à la société de gestion | Déléguée mais avec un suivi plus proche |
| Liquidité | Marché secondaire organisé (avec délais) | Capital bloqué jusqu’au dénouement |
| Fiscalité | Revenus fonciers (souvent lourds) | Souvent IS ou Flat Tax (via SAS/SARL) |
| Objectif principal | Revenus complémentaires réguliers | Plus-value à la sortie |
| Profil investisseur | Grand public | Investisseurs avertis |
Le club deal immobilier : un investissement collectif ciblé sur un portefeuille de projets spécifiques ou identifiés
Le club deal immobilier consiste à regrouper un nombre limité d’investisseurs privés (généralement 2 à 50) autour d’un ou plusieurs projets immobiliers précis et identifiés. On parle d’immeubles de rapport, de bureaux, d’opérations de rénovation, d’activités de marchand de biens ou encore de maisons résidentielles.
Chaque club deal repose sur une structure juridique dédiée, le plus souvent une SAS ou une SCI encadrée par un pacte d’actionnaires qui fixe les règles du jeu : répartition des bénéfices, gouvernance, modalités de sortie. Ce pacte garantit l’équité des investisseurs et la transparence des opérations.
Le ticket d’entrée classique se situe entre 50 000 € et 100 000 € minimum, avec une durée d’engagement de 3 à 5 ans en général. C’est un placement réservé aux profils avertis, qui acceptent d’immobiliser du capital en échange d’un rendement cible supérieur.
Bon à savoir : Avec Sezame, le club deal immobilier devient accessible à partir de 10 000 €, sur un portefeuille de projets résidentiels adossés au leasing immobilier.
La SCPI : la pierre-papier accessible et mutualisée
La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) fonctionne sur un tout autre modèle. Une société de gestion agréée par l’AMF collecte l’épargne d’un grand nombre d’investisseurs pour constituer un patrimoine immobilier diversifié : bureaux, commerces, entrepôts, logements, parfois répartis dans plusieurs pays européens.
La mutualisation des ressources est massive : le risque est réparti sur des centaines de biens et de locataires. En tant qu’investisseur, vous détenez des parts et percevez des revenus locatifs distribués sous forme de dividendes, proportionnellement à votre mise.
Le ticket d’entrée est très accessible, quelques centaines d’euros suffisent pour commencer. En contrepartie, la durée d’engagement recommandée est longue : 8 à 10 ans minimum pour amortir les frais d’entrée et lisser les cycles du marché immobilier. La gestion est totalement déléguée : vous n’avez rien à faire.
Rendement et potentiel de gains : club deal immobilier vs SCPI
Le rendement est souvent le premier critère de comparaison. Et sur ce terrain, les deux placements ne jouent pas dans la même catégorie.
La rentabilité brute du club deal : un rendement élevé mais concentré
Le club deal vise généralement une rentabilité brute de 7 % à 12 %, voire davantage sur certaines opérations de marchand de biens ou de rénovation. Cette performance s’explique par la concentration de l’investissement : moins de dilution, plus de potentiel de gain.
Mais qui dit concentration dit aussi risque de perte en capital plus élevé. Dans un club deal classique, la performance est liée à un seul actif ou projet. Si l’opération tourne mal, l’impact est direct sur votre mise.
L’effet de levier peut amplifier les gains (et les pertes) si le club deal recourt à un financement bancaire complémentaire. Côté stratégie, on distingue deux types de club deals : les club deals de capitalisation (plus-value à la revente) et les club deals de distribution (revenus réguliers versés pendant la détention).
Exemple : Le club deal Sezame : C’est un club deal de capitalisation, structuré en SCA (foncière), avec un rendement cible de 10 % par an et une durée de blocage de 3 ans. Contrairement aux club deals classiques, le risque est mutualisé sur un portefeuille de projets résidentiels, pas concentré sur un seul actif.
Le rendement des SCPI : stabilité et mutualisation des ressources
Les SCPI offrent un rendement plus stable, situé entre 4 % et 6 % par an selon les années et les typologies (bureaux, commerces, résidentiel, santé). Cette régularité s’appuie sur la diversification patrimoniale : le risque est lissé sur des centaines de biens.
Mais attention : les frais de gestion (10 % à 12 % des loyers) et les frais d’entrée (8 % à 14 % du montant investi) réduisent sensiblement la rentabilité nette. Concrètement, sur un rendement brut de 5 %, il ne reste parfois que 3,5 % à 4 % net dans votre poche. L’évolution récente du marché immobilier avec la hausse des taux et la baisse de valeur de certains actifs de bureaux a aussi pesé sur les performances de plusieurs SCPI ces dernières années.
| Critère rendement | SCPI | Club deal classique | Club deal Sezame |
|---|---|---|---|
| Rendement cible | 4 % à 6 % brut | 7 % à 12 % | 10 % / an |
| Rendement net estimé | 3,5 % à 4,5 % (après frais) | 7 % à 10 % | ~10 % (frais limités) |
| Frais d’entrée | 8 % à 14 % | Variables | 5% |
| Frais de gestion | 10 % à 12 % / an | Variables selon structure | Aucun |
| Type de rendement | Revenus réguliers (distribution) | Plus-value ou distribution | Plus-value (capitalisation) |
| Risque sur le rendement | Dilué (centaines de biens) | Concentré (1 actif) | Mutualisé (portefeuille) |
Accessibilité et ticket d’entrée : à qui s’adressent ces investissements ?
Le club deal : historiquement réservé aux investisseurs privés fortunés
Pendant longtemps, le club deal était un placement de niche, réservé aux investisseurs privés disposant d’un patrimoine conséquent. Avec un ticket d’entrée classique de 100 000 € et plus, seul un public restreint pouvait y accéder.
Les choses bougent. De nouvelles plateformes digitales rendent le club deal progressivement plus accessible, avec des tickets revus à la baisse dès 10 000€ avec Sezame. Le profil type reste un investisseur averti, capable d’immobiliser du capital sur plusieurs années et de comprendre les mécanismes d’un capital-investissement immobilier.
Attention, la frontière entre le club deal et crowdfunding est parfois floue pour les investisseurs, alors que ces deux modèles n’offrent ni le même niveau d’implication ni les mêmes perspectives de rendement.
La SCPI : un investissement collectif ouvert à tous les budgets
La SCPI, c’est l’exact opposé en termes d’accessibilité. Le ticket d’entrée démarre à quelques centaines d’euros. Vous pouvez même investir en démembrement (acheter la nue-propriété à prix réduit) ou via un contrat d’assurance-vie pour optimiser la fiscalité.
Ce format convient aussi bien aux investisseurs débutants qu’aux plus expérimentés qui cherchent à compléter leur stratégie de diversification patrimoniale.
Club deal Sezame : un portefeuille de projets vs 1 seul actif, avec un ticket accessible
Le club deal immobilier de Sezame propose une approche différente de la location immobilière classique. Vous investissez dans le leasing immobilier (location avec option d’achat) : un modèle résidentiel où chaque bien est occupé par son futur acquéreur, ce qui réduit mécaniquement les risques.
Le ticket d’entrée démarre à 10 000 €, contre 50 000 € à 100 000 € en club deal classique. Vous accédez à un portefeuille de projets (pas un seul actif), avec un accompagnement dédié. C’est un investissement à long terme structuré, avec un horizon clair et un rendement cible transparent.
| Critère accessibilité | SCPI | Club deal classique | Club deal Sezame |
|---|---|---|---|
| Ticket d’entrée | Quelques centaines d’€ | 50 000 € à 100 000 €+ | Dès 10 000 € |
| Profil requis | Tous publics | Investisseur averti / fortuné | Investisseur averti |
| Diversification | Maximale (centaines de biens) | 1 seul actif en général | Portefeuille de projets |
| Mode d’investissement | Direct, démembrement, assurance-vie | Direct via SAS/SCI | Direct via SCA (foncière) |
| Accompagnement | Limité (société de gestion) | Variable | Plateforme digitale + suivi dédié |
Vous souhaitez en savoir plus ? Découvrez notre solution pour investir en club deal immobilier avec Sezame et vérifiez si ce placement correspond à votre stratégie.
Risques d’investissement et liquidité : ce qu’il faut savoir avant de choisir
Tout investissement immobilier comporte des risques. Les identifier avant de souscrire, c’est la base d’une décision.
Les risques spécifiques au club deal immobilier
Le principal risque du club deal classique, c’est la concentration. Votre capital est engagé sur un seul projet. Si l’opération échoue ou si le marché se retourne, le risque de perte en capital est direct et non dilué. Mais, ce risque est réduit grâce à la mutualisation sur un portefeuille d’actifs avec Sezame.
La liquidité est aussi très limitée : votre capital reste bloqué jusqu’à la fin de l’opération (3 à 5 ans en général). Il n’existe pas de marché secondaire organisé pour revendre vos parts en cours de route. Des désaccords entre actionnaires peuvent aussi survenir dans un club deal classique, d’où l’importance d’un pacte d’actionnaires solide. Ce risque ne s’applique pas au club deal Sezame, qui opère via une SCA (Société en Commandite par Actions) : cette structure juridique, fusion entre la société en commandite simple et la société anonyme, délègue entièrement la gestion au commandité (Sezame), ce qui supprime les risques de blocage entre investisseurs, offrant ainsi aux investisseurs la possibilité de participer au développement de l’entreprise tout en limitant leur responsabilité.
Avant de vous engager, la due diligence est indispensable : analyse de marché, étude de l’opérateur, vérification des projections financières, compréhension de la structure juridique.
Avant de vous engager, la due diligence est indispensable : analyse de marché, étude de l’opérateur, vérification des projections financières, compréhension de la structure juridique.
Les risques propres à la SCPI
En SCPI, le risque de perte en capital existe aussi, mais il est mutualisé. Les aléas du marché immobilier (baisse des valorisations, vacance locative, défaillance des locataires) sont absorbés par le portefeuille dans son ensemble. L’impact d’un mauvais locataire sur votre rendement est marginal.
La liquidité peut aussi poser problème. La société de gestion ne garantit pas le rachat de vos parts : en période de crise, les délais de revente sur le marché secondaire peuvent s’allonger considérablement. Les frais d’entrée élevés (8 % à 14 %) imposent un horizon de détention long pour être amortis — d’où la recommandation de 8 à 10 ans minimum.
Bon à savoir — Club deal Sezame : Les projets du club deal Sezame sont adossés à la location-accession, encadrée par acte notarié. Chaque bien est occupé par son futur acheteur, ce qui élimine mécaniquement le risque de vacance locative. En cas de défaillance, une GLI (garantie loyers impayés) est en place, une indemnité est prévue pour le propriétaire, et le bien peut être revendu. Le risque est mutualisé sur un portefeuille de projets, pas concentré sur un seul actif.
Quel type d’investissement locatif est le plus rentable ?
La réponse dépend de votre profil. En rentabilité brute, le club deal l’emporte avec ses 8 % à 12 % cibles, contre 4 % à 6 % pour la SCPI. Mais en rentabilité ajustée au risque et nette de frais, l’écart se réduit.
Exemple concret : Un investisseur prudent avec 20 000 € et un horizon de 10 ans trouvera plus de confort dans une SCPI diversifiée : rendement net de 3,5 % à 4,5 %, gestion zéro, risque dilué. Un investisseur dynamique avec le même budget et un horizon de 3 ans pourra cibler un club deal comme celui de Sezame : rendement cible de 10 %, capital bloqué 3 ans, risque mutualisé sur un portefeuille.
La rentabilité « la plus élevée » n’est pas toujours la meilleure. C’est celle qui correspond à votre capacité d’investissement, votre horizon et votre tolérance au risque.
| Critère risque | SCPI | Club deal classique | Club deal Sezame |
|---|---|---|---|
| Perte en capital | Risque dilué sur centaines de biens | Risque concentré sur 1 actif | Risque mutualisé (portefeuille) |
| Vacance locative | Possible (impact mutualisé) | Possible selon le projet | Éliminée (bien occupé par le futur acheteur) |
| Défaillance locataire | Impact marginal | Impact direct | GLI + indemnité + revente possible |
| Liquidité | Marché secondaire (délais variables) | Capital bloqué (3-5 ans) | Capital bloqué (3 ans) |
| Frais de sortie | Frais de cession possibles | Selon pacte d’actionnaires | Aucun |
| Encadrement juridique | AMF + société de gestion | Pacte d’actionnaires | Acte notarié de location-accession |
Fiscalité et optimisation : régime fiscal du club deal vs SCPI
La fiscalité peut transformer un bon rendement brut en rendement net décevant, ou l’inverse. C’est un critère à ne pas négliger.
La fiscalité des SCPI : revenus fonciers et prélèvements sociaux
Les revenus issus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers : soumis à votre tranche marginale d’imposition (TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux. Pour un contribuable à la tranche à 30 %, la ponction totale atteint donc 47,2 % sur les revenus. C’est lourd.
À la revente des parts, les plus-values immobilières sont soumises au régime fiscal des plus-values des particuliers, avec des abattements progressifs pour durée de détention.
Des stratégies d’optimisation fiscale existent : investir en démembrement temporaire, loger ses parts dans un contrat d’assurance-vie, ou opter pour des SCPI européennes qui bénéficient de conventions fiscales avantageuses.
La fiscalité du club deal : IS, Flat Tax et structure juridique dédiée
La fiscalité du club deal est souvent plus favorable, grâce aux montages via des structures juridiques dédiées. En passant par une SAS, une SCA dans le cas de Sezame, une SARL soumise à l’IS (impôt sur les sociétés ), les bénéfices sont taxés à 15 % puis 25 %, au lieu de la TMI personnelle. Les revenus de capitaux mobiliers (obligations) peuvent aussi relever de la Flat Tax à 30 % (PFU – prélèvement forfaitaire unique).
Pour les investisseurs avertis, l’optimisation peut aller plus loin : holding patrimoniale, dispositif 150-0 B ter pour le report d’imposition des plus-values, régime mère-fille pour remonter les dividendes en quasi-franchise d’impôt.
Bon à savoir — Fiscalité du club deal Sezame : Le club deal Sezame bénéficie d’une fiscalité attractive : PFU (Flat Tax 30 %), éligibilité au PEA-PME, investissement hors IFI, dispositif 150-0 B ter pour le report de plus-values, et régime mère-fille. Une palette d’outils d’optimisation rarement réunie sur un seul véhicule d’investissement.
| Critère fiscal | SCPI | Club deal classique | Club deal Sezame |
|---|---|---|---|
| Imposition des revenus | Revenus fonciers (TMI + 17,2 %) | IS (15 % puis 25 %) ou IR | PFU / Flat Tax (30 %) |
| Exemple à TMI 30 % | 47,2 % d’imposition | 30 % (Flat Tax) | 30 % (Flat Tax) |
| Plus-values | Régime PV immobilières (abattements) | Selon structure (IS ou IR) | 150-0 B ter (report possible) |
| IFI | Oui (actifs immobiliers) | Selon structure | Hors IFI |
| PEA-PME éligible | Non | Rarement | Oui |
| Optimisation possible | Démembrement, assurance-vie, SCPI EU | Holding, régime mère-fille | Holding, mère-fille, 150-0 B ter |
Gestion et sortie de l’investissement : comment ça se passe concrètement ?
La gestion déléguée en SCPI : zéro contrainte pour l’investisseur
En SCPI, la société de gestion gère l’intégralité des opérations : acquisition des biens, sélection des locataires, entretien, encaissement des loyers, distribution des dividendes. Vous n’avez strictement rien à faire.
En contrepartie, vous n’avez aucun contrôle direct sur les choix d’investissement. Si la société de gestion prend de mauvaises décisions, vous subissez les conséquences sans pouvoir intervenir.
Pour sortir, vous revendez vos parts sur le marché secondaire organisé par la société de gestion. Les délais varient : quelques semaines en période normale, plusieurs mois en période de tension. Des frais de cession peuvent s’appliquer.
La gestion en club deal : transparence et suivi de projet immobilier
Le club deal offre plus de transparence et de proximité. Vous recevez un reporting régulier sur l’avancement du projet immobilier, les performances financières et les décisions prises. Selon les club deals, vous pouvez même participer aux décisions stratégiques (arbitrages, travaux, cession).
La sortie est encadrée par le pacte d’actionnaires. En règle générale, le capital reste bloqué jusqu’au dénouement de l’opération. La revente anticipée de parts est possible mais soumise à des conditions strictes et à l’accord des autres partenaires financiers. À la sortie, le gain dépend de la plus-value réalisée et de la valeur résiduelle des actifs détenus par la structure.
| Critère gestion / sortie | SCPI | Club deal classique | Club deal Sezame |
|---|---|---|---|
| Gestion quotidienne | 100 % déléguée (société de gestion) | Déléguée avec suivi proche | Déléguée + reporting régulier |
| Contrôle de l’investisseur | Aucun | Possible (décisions stratégiques) | Transparence sur le portefeuille |
| Modalité de sortie | Revente sur marché secondaire | Fin de l’opération ou cession encadrée | Fin du cycle (3 ans) |
| Délai de sortie | Semaines à mois (selon marché) | Capital bloqué 3-5 ans | Capital bloqué 3 ans |
| Frais de sortie | Possibles (cession de parts) | Selon pacte d’actionnaires | Aucun |
Club deal ou SCPI : comment choisir selon son profil d’investisseur ?
Choisir la SCPI si l’objectif est la diversification patrimoniale et les revenus passifs
La SCPI correspond à un profil précis : un investisseur plutôt prudent, avec un horizon long terme (8 ans et plus), qui recherche des revenus complémentaires réguliers sans aucune gestion à assurer. Le budget peut être modéré, la tolérance au risque est faible à modérée. C’est le placement « tranquille » par excellence, à condition d’accepter un rendement plus contenu et une fiscalité parfois lourde.
Choisir le club deal si l’objectif est un rendement élevé sur un horizon court
Le club deal s’adresse à un investisseur plus averti, à l’aise avec un horizon court à moyen terme (3 à 5 ans), qui vise une plus-value à la sortie plutôt que des revenus réguliers. La capacité à immobiliser un capital plus important est nécessaire, tout comme une tolérance au risque plus élevée. L’intérêt pour le suivi concret du projet et la compréhension des mécanismes financiers est un vrai plus.
L’approche complémentaire : combiner club deal et SCPI pour diversifier
Les deux placements ne sont pas incompatibles au contraire. Mixer SCPI et club deal dans une stratégie patrimoniale globale permet de combiner la stabilité et les revenus réguliers de la SCPI avec le dynamisme et le potentiel de plus-value du club deal.
Par exemple, allouer 70 % de votre poche immobilière en SCPI pour la base de revenus, et 30 % en club deal pour la performance. Le club deal Sezame, avec son ticket accessible dès 10 000 € et son portefeuille mutualisé, s’intègre facilement dans cette logique de complémentarité.
FAQ — Club deal ou SCPI
Quelle est la différence fondamentale entre une SCPI et un club deal immobilier ?
La SCPI mutualise l’investissement sur un large portefeuille de biens gérés par une société de gestion professionnelle, avec un ticket d’entrée bas et une gestion passive. Le club deal concentre l’investissement sur un ou plusieurs projets immobiliers ciblés, avec un nombre limité d’investisseurs privés, un ticket d’entrée plus élevé et un rendement cible supérieur.
Quel type d’investissement locatif est le plus rentable ?
La rentabilité dépend de votre profil. Le club deal offre des rendements cibles de 8 % à 12 % sur un horizon court (3 à 5 ans), tandis que la SCPI vise 4 % à 6 % sur le long terme avec un risque plus dilué. Le placement le plus rentable est celui qui correspond à votre capacité d’investissement, votre horizon et votre tolérance au risque.
Peut-on investir en club deal immobilier avec un petit budget ?
Oui. Historiquement réservé aux gros patrimoines (100 000 € et plus), le club deal se démocratise. Des acteurs comme Sezame proposent des tickets d’entrée dès 10 000 € dans le leasing immobilier résidentiel, avec un portefeuille mutualisé et un rendement cible de 10 % par an.
Club deal et SCPI sont-ils complémentaires dans une stratégie patrimoniale ?
Oui. Les deux approches se combinent très bien : la SCPI apporte la stabilité et les revenus réguliers, le club deal apporte le dynamisme et la recherche de plus-value. Mixer les deux permet de diversifier les sources de rendement tout en équilibrant le niveau de risque global.
Conclusion
Club deal ou SCPI : le bon choix, c’est celui qui correspond à votre réalité d’investisseur. La SCPI convient à ceux qui cherchent un placement immobilier passif, diversifié et accessible, avec un horizon long. Le club deal s’adresse à ceux qui visent un rendement plus ambitieux sur un horizon plus court, avec une implication et un capital plus importants.
Le club deal immobilier de Sezame propose une troisième voie : un ticket d’entrée accessible dès 10 000 €, un portefeuille mutualisé adossé au leasing immobilier, un rendement cible de 10 % par an, et une fiscalité optimisée. C’est une alternative concrète pour les investisseurs qui veulent les atouts du club deal sans les contraintes d’entrée traditionnelles.
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