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Comment investir dans l’immobilier locatif ?
- Clara Tairraz
- Temps de lecture : 5 min
SOMMAIRE
Investir dans l’immobilier locatif est l’une des méthodes les plus populaires pour se constituer un patrimoine tout en générant des revenus passifs. Bien qu’il est généralement question d’acheter et de gérer directement un bien, il est aussi possible de choisir d’autres options telles que les SCPI. Chaque méthode comporte des avantages, mais aussi des points de vigilance
En plus de constituer une source de revenus, l’immobilier locatif est une solution très avantageuse d’un point de vue fiscal, notamment grâce aux différentes lois et régimes fiscaux liés à cet investissement.
Est-il intéressant d'investir dans l'immobilier locatif en 2026 ?
Qu'est-ce que l'investissement immobilier locatif ?
Principes clés :
- Objectif : générer des revenus passifs (loyers) et/ou réaliser une plus-value à la revente, en visant la meilleure rentabilité locative possible.
- Financement : souvent via un crédit immobilier, dont les mensualités peuvent être partiellement ou totalement couvertes
par les loyers perçus (effet de levier). - Types de location : nue (vide), meublée, saisonnière (courte durée), colocation, etc.
- Fiscalité : différents régimes fiscaux existent (micro-foncier, régime réel, LMNP, dispositifs de défiscalisation comme
Pinel, etc.).
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?
- Revenus locatifs réguliers : les loyers vous apportent un complément de revenus (retraite, études des enfants, etc.). Avec des rendements bruts moyens de 4-6 % en location meublée (studios ou petites surfaces) et 3,5-5 % en nu, c’est concret. Après charges, vacance et impôts, le net est souvent de 2-4 % selon la ville et la stratégie.
- Constitution d’un patrimoine avec effet de levier : vous empruntez (taux fixes mars 2026 : environ 3,13 % sur 15 ans, 3,26 % sur 20 ans, 3,41 % sur 25 ans). Les loyers couvrent une grande partie des mensualités. Votre apport (idéalement 10-20 %) fait « travailler » l’argent de la banque grâce à l’effet de levier. Pour accéder à ce financement, vous devrez constituer un dossier de financement solide intégrant vos revenus, votre épargne et votre projet locatif.
- Valorisation à long terme + protection contre l’inflation : l’immobilier suit généralement l’inflation. À la revente (après 8-15 ans), vous réalisez souvent une plus-value.
- Avantages fiscaux (même sans Pinel) : LMNP (location meublée non professionnelle) : amortissement du bien + mobilier → impôts très réduits (régime réel en BIC). Rendement net souvent supérieur au nu. Dispositif Jeanbrun (nouveau en 2026) : amortissement jusqu’à 12 000 €/an de revenus locatifs, engagement 9 ans, loyers encadrés (intermédiaire, social ou très social). Denormandie ou Loc’Avantages pour l’ancien rénové. Exonération partielle de taxe foncière les 2 premières années dans le neuf.
- Diversification et transmission : l’immobilier ne dépend pas des marchés boursiers. Vous pouvez transmettre le bien (avec donation ou SCI).
Comment investir dans l’immobilier locatif ?
Investir en direct dans un bien immobilier
Acheter un appartement ou une maison pour la mettre en location est la méthode la plus traditionnelle. Ce type d’investissement peut prendre plusieurs formes :
Location nue : dites location non meublée, un prix moins élevé que la location, avec un préavis plus long.
Location meublée : les meubles sont inclus dans la location, augmentant généralement le prix et réduisant les délais de préavis.
Colocation : louer le logement à plusieurs personnes pour réduire le coût individuel du loyer.
Les avantages :
L’investissement direct permet un potentiel de rentabilité élevé, surtout si le bien est situé dans une zone à forte demande. En plus d’être un investissement long terme qui vous génère de la liquidité, l’investissement immobilier locatif peut vous permettre de profiter d’un certain nombre de dispositifs fiscaux avantageux, comme la loi Pinel ou la loi Denormandie, qui offrent des réductions d’impôts pour optimiser votre fiscalité.
Les points de vigilance :
Le principal point à ne pas négliger est la possibilité d’avoir des périodes sans locataire. Ce risque de vacances locatives, où le bien peut rester inoccupé, réduit les revenus générés par le bien. Il est essentiel de bien évaluer la situation locative du quartier visé (taux de vacance, profil de la demande, tension du marché immobilier) avant de s’engager. Il est aussi important de prendre en compte les différentes charges et autres frais qui peuvent varier en fonction de nombreux facteurs (accident, rénovation, gestion).
Investir via une SCPI
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des placements qui permettent d’acquérir des parts d’un patrimoine immobilier locatif. L’investisseur perçoit des dividendes proportionnels à ses parts et aux loyers générés par le ou les biens. La solution des SCPI est privilégiée par ceux qui souhaitent un investissement long terme dans la pierre, sans avoir à s’occuper de la gestion du ou des biens immobiliers.
Les avantages :
À l’inverse de l’investissement locatif “direct”, la gestion locative et l’entretien ne sont pas gérés par les investisseurs, mais par la société émettrice du placement. Ce gain de temps, d’argent et d’énergie peut s’avérer être un véritable atout en fonction du profil de l’investisseur.
En plus d’être un placement qui se base généralement sur la diversification des parcs immobiliers, la SCPI est un investissement bien plus abordable que l’achat d’un bien de location.
Les inconvénients :
La délégation de la gestion locative se traduit par des frais de gestions qui vont réduire la rentabilité globale du placement, de plus, les sociétés émettrices des SCPI ont le contrôle sur le choix et la gestion des biens immobiliers, limitant les marges de manœuvre.
Investir avec le Club Deal immobilier
Investir en Club Deal immobilier est une troisième voie pour investir dans l’immobilier en regroupant un nombre restreint d’investisseurs autour d’un projet ciblé. Contrairement aux SCPI, où les fonds sont mutualisés sur un large portefeuille, le Club Deal permet de sélectionner un bien ou une opération précise, offrant ainsi plus de transparence et de contrôle sur le projet financé.
Les avantages : Le Club Deal offre un accès à des opérations immobilières habituellement réservées aux investisseurs institutionnels, avec un ticket d’entrée plus accessible qu’un achat en direct. La rentabilité locative visée est souvent attractive, car les projets sont sélectionnés pour leur potentiel de rendement. De plus, l’investisseur bénéficie d’une gestion déléguée tout en conservant une visibilité claire sur l’actif sous-jacent et la stratégie mise en œuvre.
Les points de vigilance : La liquidité est généralement limitée : les fonds sont bloqués pendant toute la durée de l’opération ( 3 ans avec Sezame). Il est donc essentiel de bien analyser le marché immobilier local du projet, la solidité du monteur de l’opération et les conditions de sortie avant de s’engager.
La fiscalité de l’investissement locatif
La fiscalité immobilière est un levier majeur pour optimiser votre investissement. Plusieurs régimes et dispositifs s’offrent à vous.
Bien meublé : LMP et LMNP
Investir dans un bien meublé permet de choisir entre deux régimes fiscaux : LMP et LMNP, qui offrent chacun des avantages spécifiques.
- Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : Il est accessible aux investisseurs dont les revenus issus des biens locatifs ne dépassent pas 23 000 € par an ou qui représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. Ce régime permet de bénéficier de l’amortissement comptable du bien, ce qui réduit l’assiette taxable des revenus locatifs, rendant la fiscalité avantageuse.
- Le régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : Ce statut s’adresse aux investisseurs générant plus de 23 000 € de revenus locatifs et dont ces revenus représentent plus de 50 % des revenus globaux. LMP permet de déduire les déficits fonciers sur le revenu global sans plafonnement, ce qui est particulièrement intéressant pour les investisseurs lourdement fiscalisés.
Bien non meublé : le régime réel et le micro-foncier
Les investisseurs en location nue peuvent choisir entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-foncier : Il s’applique automatiquement si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an. Ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %, mais il ne permet pas de déduire les charges réelles.
- Le régime réel : Il est intéressant pour les investisseurs ayant des charges importantes (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion). Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges du revenu locatif, réduisant ainsi le montant de l’imposition.
Les dispositifs de défiscalisation : Pinel, Denormandie, et Censi-Bouvard
Pour optimiser la fiscalité de l’investissement locatif, plusieurs dispositifs sont disponibles :
- La loi Pinel : Destinée aux logements neufs ou rénovés, elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange d’un engagement de location sur 6, 9 ou 12 ans. Ce dispositif est particulièrement intéressant pour les investisseurs cherchant à investir en zones tendues.
- La loi Denormandie : Ce dispositif est similaire à la loi Pinel, mais s’applique à la rénovation de biens anciens dans des centres-villes dégradés. Il permet de combiner la valorisation d’un bien avec une réduction d’impôt.
- Le dispositif Censi-Bouvard : Pour les locations meublées dans des résidences avec services (comme les résidences étudiantes ou pour personnes âgées), il offre une réduction d’impôt sur le revenu et permet de récupérer la TVA sur l’achat du bien.
Investir dans l’immobilier locatif peut s’adapter à différents profils d’investisseurs, que vous recherchiez un investissement simple à gérer, une rentabilité élevée ou une diversification de votre patrimoine. Choisir la méthode la plus adaptée à vos objectifs financiers et à votre capacité de gestion est essentiel pour optimiser votre investissement.
Devenir propriétaire avec la location-accession
Sezame vous offre une solution alternative pour devenir propriétaire avec la location-accession. Vous emménagez dès maintenant dans le bien que vous voulez acheter en tant que locataire-accédant, vous commencez par le louer ce qui vous laisse le temps de consolider votre profil emprunteur et/ou constituer votre apport pendant 36 mois maximum. Dès que vous êtes prêt vous achetez le bien, à un prix convenu avant votre emménagement.
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