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Quelles sont les autres solultion au prêt relais ?
- Clara Tairraz
- Temps de lecture : 3 min
Quelles sont les alternatives au prêt relais ?
Un prêt relais est souvent utilisé pour acheter un bien immobilier avant la vente de son logement actuel. Ce mécanisme agile a gagné en popularité pour sa flexibilité, mais il ne convient pas à tous. C’est pour cette raison que de plus en plus de propriétaires sont à la recherche d’alternatives au prêt relais.
Mais alors, pourquoi chercher des alternatives au prêt relais ? La réponse réside dans la volonté croissante des investisseurs et des propriétaires de minimiser les risques financiers tout en optimisant leurs ressources. Les alternatives au prêt relais peuvent alors prendre différentes formes, des plus simples aux plus innovantes. Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet !
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Le prêt relais est une sorte de prêt temporaire, permettant à l’emprunteur de disposer d’une somme d’argent équivalente à la valeur de son bien actuel en cours de vente. Cette ressource financière peut alors être mobilisée pour concrétiser l’achat d’un nouveau bien, avant même la finalisation de la transaction sur la propriété précédente.
L’utilité du prêt relais réside dans sa capacité à fournir aux acquéreurs une certaine marge de manœuvre financière, réduisant ainsi les délais d’attente souvent inhérents au processus de vente immobilière. En d’autres termes, il agit comme un catalyseur, permettant aux emprunteurs de saisir des opportunités d’achat sans dépendre exclusivement de la vente immédiate de leur bien actuel.
Le prêt relais est généralement accordé pour une période limitée, assorti de taux d’intérêt parfois plus élevés que ceux associés aux prêts hypothécaires classiques. Ces conditions particulières sont justifiées par le caractère provisoire du financement, visant à être remboursé dès que les fonds de la vente immobilière sont disponibles. Cependant, ce mécanisme n’est pas sans risques, car le délai nécessaire à la vente peut parfois dépasser les prévisions, exposant ainsi l’emprunteur à des coûts supplémentaires.
Quelles en sont les causes d'un prêt relais refusé?
Les causes de refus d’un prêt relais en France (situation en 2026) sont assez nombreuses et souvent cumulatives. Les banques sont particulièrement prudentes avec ce type de crédit à court terme, surtout dans un marché immobilier qui reste difficile (délais de vente longs, négociations fortes sur les prix).Voici les principales raisons de refus les plus fréquentes :
Taux d’endettement trop élevé (la cause n°1)
Les banques appliquent strictement la règle du HCSF : maximum 35 % (parfois 33 % selon les établissements). Pendant la phase du prêt relais, vous cumulez souvent :
Estimation du bien à vendre jugée trop optimiste
Marché immobilier défavorable ou zone peu liquide
Situation financière fragile ou mauvaise gestion de compte
- Découverts fréquents, incidents de paiement
- Revenus instables (CDD, intérim, auto-entrepreneur récent, reconversion)
- Reste à vivre insuffisant après charges
Ces éléments font baisser le « scoring bancaire » et entraînent un refus, même si l’endettement est limite.
Apport personnel faible ou inexistant sur l’opération globale
Âge élevé de l’emprunteur (souvent > 70-75 ans)
Problèmes d’assurance emprunteur
Autres motifs moins fréquents mais réels
- Fichage Banque de France (FICP/FCC)
- Dossier incomplet ou estimation non professionnelle
- Politique interne stricte de la banque (beaucoup d’établissements généralistes refusent presque systématiquement les prêts relais depuis 2024-2025)
Quelles sont les autres solutions au prêt relais ?
Le prêt achat-revente
La banque regroupe :
- Le remboursement anticipé de votre crédit actuel (si vous en avez un),
- Le financement du nouveau bien,
- Et une avance sur la future vente (souvent plus généreuse que le prêt relais : jusqu’à 80–90 % de la valeur estimée).
Les principaux avantages : une seule mensualité, durée longue (15–25 ans), taux plus bas que le relais pur, moins de stress sur le timing de vente.
Mais la banque est plus exigeante sur l’estimation du bien à vendre et sur votre endettement global.
Le prêt in fine
Contrairement aux prêts immobiliers classiques, le prêt in fine propose une structure de remboursement atypique, où l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt, la totalité du capital étant versée à l’échéance du contrat.
Le fonctionnement du prêt in fine peut sembler contre-intuitif à première vue, mais il trouve sa raison d’être dans l’optimisation des avantages fiscaux et la gestion plus flexible des flux de trésorerie. Durant la période du prêt, l’emprunteur ne s’acquitte que des intérêts, ce qui réduit considérablement les mensualités dues. Le capital, quant à lui, est remboursé en une seule fois à la fin du contrat, généralement grâce à un placement financier tel qu’une assurance-vie ou à la vente du bien.
Or, en optant pour un prêt in fine, l’emprunteur peut réduire significativement ses mensualités, libérant ainsi une marge de manœuvre financière précieuse pendant la période de recherche et d’achat du nouveau bien. Cette flexibilité est d’autant plus avantageuse lorsque la vente du bien existant n’est pas immédiate, évitant ainsi les pressions financières associées au remboursement du capital dès le début du prêt.
Vendre rapidement via un iBuyer
Des sociétés spécialisées rachètent votre bien rapidement (souvent en 2–8 semaines), sans condition suspensive d’achat de votre part. C’est une proposition d’achat immédiate qui garantit une transaction immobilière sécurisée.
Avantage : vous évitez totalement le prêt relais et la double mensualité. Vous pouvez réaliser votre achat immobilier sereinement ensuite grâce à l’autofinancement. Aucun besoin de prêt réglementé ou de montage complexe.
Inconvénient : prix de rachat inférieur de 7–15 % (parfois 20 %) à la valeur marché selon l’analyse de marché immobilier. Le coût est élevé, mais la sécurité est maximale. Les stratégies de vente classiques restent plus rentables si vous avez le temps.
La vente à réméré (vente avec faculté de rachat)
Vous vendez temporairement votre bien à un investisseur ou un fonds, avec un contrat incluant des clauses de vente qui vous permettent de le racheter dans 1 à 5 ans maximum. Pendant ce temps, vous récupérez des liquidités pour financer le nouveau logement.
Avantage : accès à des fonds importants rapidement. C’est une solution de financement rapide particulièrement adaptée en cas de refus de prêt relais par les banques. Aucun risque de saisie immobilière tant que les conditions du contrat sont respectées.
Inconvénient : coût élevé (frais, différence de prix au rachat). C’est une solution plutôt réservée aux situations financières tendues (surendettement, urgence). Le remboursement différé peut alourdir la facture finale.
Le leasing immobilier
La vente en leasing immobilier permet au vendeur de céder son bien tout en conservant un certain contrôle, offrant au locataire-accédant la possibilité d’acheter la propriété à une date ultérieure. Cela élimine la nécessité immédiate de conclure la vente tout en générant des revenus réguliers provenant du loyer, ce qui peut contribuer à financer l’achat du nouveau bien.
Avantage : vous achetez progressivement sans passer par un financement immobilier classique ni par un prêt relais. C’est une solution de prêt accessible aux ménages à revenus modestes ou moyens, avec des avantages fiscaux (TVA réduite, exonération de taxe foncière). L’autofinancement se construit au fil du temps.
Inconvénient : le dispositif reste complexe et peu répandu. L’offre de biens éligibles est limitée, et les conditions de prêt sont strictes (plafonds de ressources, zones géographiques). Ce n’est pas une solution de financement rapide : le processus s’étale sur plusieurs années.
Vendre avant d’acheter
Bien que cela implique une période transitoire durant laquelle l’emprunteur devra éventuellement trouver un logement temporaire, le fait de vendre avant d’acheter élimine le besoin de recourir à un prêt relais et réduit les risques liés à la vente différée de la propriété existante.
Se constituer une épargne préalable
La constitution d’une épargne dédiée à l’achat immobilier est une stratégie classique, mais très efficace. En économisant régulièrement, les futurs propriétaires peuvent accumuler un capital qui leur permettra de couvrir une partie importante du prix d’achat, réduisant ainsi la nécessité de souscrire à un prêt relais ;
Se tourner vers l’achat en ligne
L’achat en ligne implique la vente directe d’une propriété à des entreprises spécialisées dans l’achat rapide de biens immobiliers. Cette stratégie offre une solution rapide et sans tracas pour vendre sa propriété actuelle, ce qui supprime la nécessité d’opter pour un prêt relais ou tout autre type de prêt.
Utiliser les prêts aidés
Les prêts aidés, tels que les prêts à taux zéro (PTZ) ou les prêts conventionnés (PC), peuvent proposer des taux d’intérêt plus avantageux, des périodes de remboursement étendues voire même des exonérations de certains frais. Or, ces avantages contribuent à réduire la charge financière assumée par l’acquéreur, réduisant ainsi la nécessité de recourir à un prêt relais ;
Avez-vous déjà pensé au leasing immobilier ? Pour en savoir plus sur le sujet, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur en ligne ! En quelques clics, vous aurez ainsi accès à de nouvelles perspectives pour optimiser la vente de votre bien immobilier.
Devenir propriétaire avec la location-accession
Sezame vous offre une solution alternative pour devenir propriétaire avec la location-accession. Vous emménagez dès maintenant dans le bien que vous voulez acheter en tant que locataire-accédant, vous commencez par le louer ce qui vous laisse le temps de consolider votre profil emprunteur et/ou constituer votre apport pendant 36 mois maximum. Dès que vous êtes prêt vous achetez le bien, à un prix convenu avant votre emménagement.
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