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Vendre avec la vente à terme
- Clara Tairraz
- Temps de lecture : 3 min
SOMMAIRE
La vente à terme est une transaction immobilière par laquelle un propriétaire vend son bien en percevant le prix en deux temps : un apport initial appelé « bouquet », versé à la signature chez le notaire, puis des mensualités échelonnées sur une durée déterminée, généralement comprise entre 10 et 20 ans.
Dans cet article, nous explorerons en détail la vente à terme, ses avantages, ses inconvénients, et comment elle peut être mise en œuvre pour maximiser les bénéfices du vendeur.
Qu’est-ce que la vente à terme ?
La vente à terme est une méthode de vente immobilière où l’acheteur paie le prix du bien de manière échelonnée sur une période déterminée. Contrairement à la vente classique, où le paiement total est effectué au moment de la signature de l’acte de vente, la vente à terme permet de lisser les paiements sur plusieurs années. Cette option est particulièrement intéressante pour les propriétaires qui cherchent à obtenir un revenu régulier tout en différant une partie de la plus-value.
Il existe deux types principaux de ventes à terme :
- La vente à terme libre : L’acheteur prend immédiatement possession du bien, et le vendeur perçoit des paiements réguliers jusqu’à la fin de la période convenue.
- La vente à terme occupée ou (Vente à terme à jouissance différée) : Le vendeur reste dans le bien pendant une période déterminée, tout en percevant les paiements de l’acheteur. Ce type de vente est souvent utilisé par les seniors qui souhaitent continuer à vivre dans leur logement tout en préparant leur succession.
Pourquoi choisir la vente à terme ?
La vente à terme présente plusieurs avantages pour le vendeur, qui en font une alternative intéressante à la vente traditionnelle :
- Revenus réguliers : Plutôt que de recevoir une somme unique, le vendeur perçoit des paiements échelonnés, ce qui peut être particulièrement utile pour les personnes à la retraite ou celles qui souhaitent planifier leur revenu sur plusieurs années.
- Avantage fiscal : En étalant la réception des paiements, le vendeur peut bénéficier d’une imposition plus favorable, en réduisant l’impact d’une forte taxation en une seule fois.
- Sécurisation de la vente : Le prix est fixé dès le départ, ce qui protège le vendeur des fluctuations du marché immobilier. De plus, les paiements sont souvent garantis par des clauses spécifiques dans le contrat, assurant ainsi que le vendeur recevra l’intégralité du montant convenu.
- Souplesse dans la gestion du bien : Dans le cas d’une vente à terme occupée, le vendeur peut continuer à occuper le bien, ce qui lui permet de vendre son bien tout en continuant à y vivre.
Comment se déroule une vente à terme ?
Évaluation du bien : La première étape consiste à faire évaluer le bien par un professionnel pour déterminer sa valeur actuelle. Cette évaluation servira de base pour fixer le montant total des paiements.
Définition des modalités de paiement : Le vendeur et l’acheteur doivent s’entendre sur le montant du paiement initial (le cas échéant), la durée de l’échelonnement des paiements, et la fréquence de ces paiements (mensuelle, trimestrielle, etc.). Il est également possible de prévoir une indexation des paiements sur un indice de référence pour compenser l’inflation.
Rédaction du contrat de vente : Un notaire rédige le contrat de vente à terme, qui doit inclure toutes les modalités de paiement, les garanties pour le vendeur, et les conditions d’occupation du bien si le vendeur continue à y vivre. Ce contrat doit être signé par les deux parties et est généralement assorti d’une garantie de paiement pour sécuriser le vendeur.
Signature de l’acte de vente : L’acte de vente est signé devant un notaire. Une fois cet acte signé, le bien est transféré à l’acheteur, mais les paiements continuent selon le calendrier convenu.
Gestion des paiements : Le vendeur doit surveiller le respect des échéances de paiement. Il est possible de mettre en place un système automatisé de prélèvement pour s’assurer que les paiements sont effectués à temps. En cas de retard ou de défaut de paiement, le contrat doit prévoir des mesures de protection pour le vendeur.
Comment est calculée une vente à terme ?
Le calcul d’une vente à terme repose sur trois éléments principaux : la valeur vénale du bien issue d’une estimation immobilière rigoureuse, le montant du bouquet versé à la signature, et le montant des mensualités échelonnées sur la durée fixe du contrat. Contrairement aux ventes en viager, aucun aléa lié à l’espérance de vie n’entre dans le calcul : tout est déterminé dès la signature de l’acte authentique.
Déterminer la Valeur de Base
Avant de calculer les mensualités, il faut définir la valeur réelle du bien, appelée valeur vénale (prix de marché).
- Si la vente est « libre » : La base de calcul est 100 % de la valeur vénale.
- Si la vente est « occupée » : On applique une décote d’occupation. On calcule la valeur locative que le vendeur va « consommer » en restant dans les lieux pendant la durée prévue.
Formule : Valeur Vénale – (Loyer mensuel estimé × Nombre de mois d’occupation) = Prix de vente à terme.
Comment est calculé le "Comptant" (le bouquet) ?
Le bouquet correspond à la somme versée comptant par l’acquéreur au vendeur le jour de la signature chez le notaire. Il représente généralement entre 10 % et 30 % de la valeur vénale du bien, bien que ce pourcentage soit libre et négociable entre les parties. Plus le bouquet est élevé, plus les mensualités versées par la suite seront faibles.
Le montant du bouquet dépend de plusieurs critères : la valeur du bien (déterminée par une estimation immobilière professionnelle), la capacité financière de l’acquéreur, la durée du contrat, et la nature de la vente (vente à terme libre ou occupée).
En vente occupée, le bouquet est généralement plus faible car la valeur du bien est minorée par le calcul du DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) conservé par le vendeur.
Comment se calculent les mensualités ?
Les mensualités — aussi appelées rente mensuelle dans le langage courant — se calculent selon la formule suivante :
(Valeur vénale du bien – Bouquet – Valeur du DUH le cas échéant) ÷ (Nombre de mois du contrat)
Exemple :
Pour un bien estimé à 300 000 €, avec un bouquet de 60 000 € et une durée de 15 ans (180 mois) en vente libre, les mensualités s’élèveront à 1 333 € par mois [(300 000 – 60 000) ÷ 180].
En vente à terme occupée, il faut préalablement déduire la valeur du Droit d’Usage et d’Habitation. Le calcul du DUH se base sur un barème fiscal tenant compte de l’âge du vendeur et de la valeur locative du bien : plus le vendeur est jeune, plus la valeur du DUH est élevée, et plus le prix payé par l’acquéreur sera réduit.
Pour préserver le pouvoir d’achat du vendeur sur la durée, il est vivement recommandé de prévoir une indexation des mensualités dans le contrat, généralement sur l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) ou l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Cette clause protège le vendeur contre l’érosion monétaire liée à l’inflation.
Quels sont les frais de notaire pour une vente à terme ?
Les frais de notaire en vente à terme sont calculés sur la valeur totale du bien (bouquet + total des mensualités), et non sur le seul bouquet. Ils s’élèvent généralement à :
- 7 à 8 % du prix de vente pour un bien ancien ;
- 2 à 3 % du prix de vente pour un bien neuf (moins de 5 ans).
Ces frais sont à la charge de l’acquéreur et payés intégralement à la signature de l’acte authentique. Ils couvrent les droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière, les émoluments du notaire et les débours. En vente occupée, les frais de notaire peuvent être légèrement réduits car ils sont calculés sur la valeur du bien minorée du DUH.
Concernant les charges courantes, la répartition diffère selon le type de contrat : en vente libre, l’acquéreur prend immédiatement en charge la totalité des charges (taxe d’habitation, taxe foncière, charges de copropriété courantes).
En vente occupée, le vendeur conserve la taxe d’habitation et les charges locatives, tandis que l’acquéreur prend en charge la taxe foncière et les gros travaux.
Avantages et inconvénients de la vente à terme
Quel est l'avantage d'une vente à terme ?
| Critère | Avantages pour le vendeur (crédirentier) | Avantages pour l’acquéreur (débirentier) |
|---|---|---|
| Aspect financier | Perception d’un bouquet immédiat à la signature, complété par des mensualités fixes qui constituent un revenu stable et prévisible. Prix de vente souvent 10 à 40 % supérieur à une vente classique grâce au rôle de financeur joué par le vendeur. | Accès à la propriété sans crédit bancaire (ou avec un prêt très réduit) : aucun apport exigé par une banque, pas de taux d’endettement bloquant, pas d’assurance emprunteur. Économie significative sur les frais bancaires. |
| Fiscalité | Les mensualités de la vente à terme ne sont pas imposables à l’impôt sur le revenu ni soumises aux prélèvements sociaux (contrairement à une rente viagère), lorsqu’il s’agit de la résidence principale. Seule la plus-value éventuelle est taxée selon le régime classique. | Pas de frais d’assurance emprunteur ni d’intérêts bancaires à supporter. Coût global d’acquisition réduit par rapport à un financement traditionnel. |
| Occupation du bien | En vente à terme occupée, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation (DUH) pendant la durée prévue, tout en percevant les paiements. Il se décharge progressivement des grosses charges (taxe foncière, travaux structurels) qui incombent à l’acquéreur. | En vente à terme libre, possession immédiate du bien dès la signature : l’acquéreur peut occuper, louer ou revendre le logement, même si le prix n’est pas entièrement payé. |
| Prévisibilité | Aucun aléa lié à l’espérance de vie : la durée et le montant total sont fixés dès la signature, contrairement au viager. Vision claire de ses revenus futurs. | Échéancier clair et prévisible : montant des mensualités et date de fin de paiement connus dès le départ. L’acquéreur sait exactement à quelle date il sera propriétaire à 100 %. |
| Prix d’acquisition | Valorisation maximale du bien grâce à un public d’acheteurs élargi (non dépendant des banques). | En version occupée, le droit d’usage du vendeur diminue la valeur du bien : acquisition à un prix inférieur à la valeur vénale du marché. |
| Sécurité juridique | L’acte notarié inclut une hypothèque de premier rang et une clause résolutoire : en cas d’impayé, le vendeur récupère automatiquement le bien et conserve les sommes déjà versées. | Cadre juridique encadré par un notaire, avec un acte authentique garantissant la sécurité de la transaction et la transmission de la propriété. |
| Transmission / Succession | Protection des héritiers : en cas de décès du vendeur avant la fin du terme, les héritiers perçoivent automatiquement le solde des mensualités jusqu’à la date prévue. Aucune perte liée à l’espérance de vie. | Solution idéale pour les primo-accédants, les profils atypiques (indépendants, expatriés, revenus variables) ou les personnes refusant de s’endetter auprès d’une banque. |
Quels sont les risques d'une vente à terme ?
| Type de risque | Risques pour le vendeur (crédirentier) | Risques pour l’acquéreur (débirentier) |
|---|---|---|
| Risque principal : les impayés | Le défaut de paiement de l’acquéreur est le risque majeur. Même avec une clause résolutoire permettant de récupérer le bien et de conserver les sommes versées, les procédures judiciaires (mise en demeure, saisie, expulsion) sont longues et coûteuses. Le bien peut être dégradé entre-temps. Risque atténué par une étude approfondie de la solvabilité de l’acquéreur en amont. | Perte sèche des sommes déjà versées en cas d’incident de paiement (perte d’emploi, maladie, divorce). L’activation de la clause résolutoire entraîne l’annulation du contrat : le vendeur reprend le bien et conserve le bouquet ainsi que toutes les mensualités déjà payées, sans remboursement possible. |
| Liquidités et trésorerie | Absence de capital immédiat : le vendeur ne perçoit pas la totalité du prix à la signature, mais uniquement le bouquet et des mensualités étalées sur 10 à 20 ans. Impossible de mobiliser rapidement la somme entière pour un autre projet (relogement, investissement, dépense imprévue). | Discipline financière stricte exigée sur une longue durée (10 à 20 ans). Contrairement à un prêt bancaire, aucune flexibilité possible : pas de report d’échéance, pas de modulation, pas de renégociation facile des mensualités en cas de coup dur. |
| Évolution du marché immobilier | Prix figé à la signature : si le marché immobilier connaît une forte hausse pendant la durée du contrat (+15 à 20 % ou plus), le vendeur perd potentiellement une partie de la plus-value réelle qu’il aurait pu percevoir en vendant plus tard. | Risque de surcoût en cas de baisse du marché : si la valeur du bien diminue pendant la durée du contrat, l’acquéreur reste engagé sur le prix fixé initialement et aura payé un montant global supérieur à la valeur vénale réelle au terme. |
| Statut juridique du bien | En vente à terme occupée : perte immédiate de la propriété dès la signature. Les héritiers ne récupèrent pas le bien en cas de décès, mais uniquement le solde des mensualités restantes jusqu’au terme. | En vente à terme occupée : jouissance différée du bien. L’acquéreur finance un logement qu’il ne peut ni occuper, ni louer pendant toute la période d’occupation du vendeur. |
| Charges et obligations | En version occupée, obligation de prévoir un relogement à la fin de la période d’occupation, ce qui peut représenter une difficulté si la durée est longue ou si la situation personnelle évolue. | En version occupée, obligation de payer la taxe foncière et les gros travaux (charges de copropriété, structure, toiture) alors que le bien n’est ni occupé, ni mis en location. |
| Revente et transmission | Complexité successorale : les héritiers héritent des créances (mensualités à percevoir) et non du bien lui-même, ce qui peut générer des incompréhensions familiales si la succession n’a pas été anticipée. | Difficulté à revendre ou à mobiliser le bien avant la fin du terme : obtention d’un prêt relais complexe, revente possible mais délicate tant que le prix n’est pas intégralement payé au vendeur initial. |
| Risques annexes | Érosion du pouvoir d’achat des mensualités fixes par l’inflation sur la durée. Complexité fiscale si la plus-value immobilière n’a pas été correctement anticipée. Risque de litiges en cas de contrat mal rédigé ou imprécis. | Frais de notaire parfois plus élevés que pour une vente classique. Risque de litiges si la répartition des charges, de l’entretien ou des travaux n’est pas clairement définie dans l’acte authentique. |
Quelles différences entre la Vente à terme et le viager
La vente à terme et le viager sont deux formes d’acquisition immobilière permettant d’investir sans prêt bancaire, mais leurs mécanismes sont fondamentalement différents. Comprendre ces distinctions est essentiel avant de choisir la solution de financement immobilier la plus adaptée à votre situation.
| Critère | Vente à terme | Vente en viager |
|---|---|---|
| Durée du contrat | Durée fixe déterminée à l’avance (10 à 20 ans en général) | Durée aléatoire, liée à l’espérance de vie du vendeur (crédirentier) |
| Nature des paiements | Bouquet + mensualités fixes jusqu’au terme | Bouquet + rente viagère jusqu’au décès du vendeur |
| Fiscalité pour le vendeur | Fiscalité avantageuse : mensualités non imposables à l’impôt sur le revenu (résidence principale) | Rente partiellement imposable selon l’âge du crédirentier (30 à 70 % imposables) |
| Protection des héritiers | Les héritiers perçoivent le solde des mensualités jusqu’au terme prévu | La rente s’éteint au décès, les héritiers ne perçoivent rien de plus |
| Prévisibilité du coût | Coût total connu dès la signature | Coût total imprévisible (dépend de la longévité du vendeur) |
| Formes possibles | Vente libre ou vente occupée | Viager libre ou viager occupé |
La vente à terme séduit de plus en plus d’acquéreurs et de vendeurs qui cherchent une alternative plus prévisible au viager classique. Grâce à sa durée fixe et à sa fiscalité avantageuse, elle offre un cadre plus rassurant pour les deux parties, tout en préservant les droits du vendeur et de l’acheteur.
Conditions de vente à terme et sécurisation du contrat
Les conditions de vente à terme doivent être définies avec la plus grande précision dans l’acte authentique rédigé par le notaire. Pour garantir la sécurisation d’une vente à terme, plusieurs clauses sont indispensables :
- Une hypothèque de premier rang inscrite sur le bien au profit du vendeur ;
- Une clause résolutoire permettant au vendeur de récupérer le bien et de conserver les sommes versées en cas d’impayé ;
- Une clause d’indexation des mensualités protégeant le vendeur contre l’inflation ;
- La répartition précise des charges (taxe foncière, taxe d’habitation, travaux, entretien) ;
- Les modalités de révision ou de résiliation du contrat ;
- Une étude de solvabilité approfondie de l’acquéreur en amont.
Ces précautions protègent à la fois les droits du vendeur et de l’acheteur et permettent d’envisager sereinement une relation contractuelle de longue durée.
La vente à terme est une option à considérer pour les propriétaires qui cherchent à maximiser leur revenu tout en sécurisant leur vente. En offrant une flexibilité inégalée et en permettant de planifier ses revenus sur le long terme, cette méthode peut être particulièrement avantageuse dans un contexte économique incertain. Cependant, elle nécessite une bonne préparation et un accompagnement professionnel pour garantir la réussite de l’opération. Pour ceux qui recherchent une alternative aux méthodes de vente traditionnelles, la vente à terme se révèle être une solution innovante et sécurisée.
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