Propriétaire grâce au LOA immobilier : tout comprendre sur la location avec option d'achat pour accéder à la propriété
LOA immobilier : derrière cet acronyme se cache la location avec option d’achat appliquée à l’immobilier. Vous louez un bien, vous y vivez, et au plus tard à la fin du contrat, vous l’acheter. Le leasing, bien connu dans l’automobile, permet aux acquéreurs temporairement non finançables par une banque de différer l’achat de leur logement tout en y habitant déjà.
Indépendant, en transition pro, dossier bancaire refusé ? La LOA immobilier est une alternative crédible au crédit classique pour accéder à la propriété. On vous explique ici son fonctionnement concret, ses avantages, ses limites et les démarches pour vous lancer.
Comment devenir propriétaire
en 5 étapes avec le LOA immobilier
- Inscrivez-vous
Inscrivez-vous pour savoir instantanément si vous êtes éligible à la location-accession avec Sezame.
- Choisissez votre logement
Vous pouvez choisir parmi presque toutes les maisons et appartements sur le marché. Découvrez nos conseils pour bien choisir 👇
- Sezame achète le logement
Nous faisons l’étude du bien choisi et l’achetons pour vous afin de faire la location-accession. Vous emménagez immédiatement.
- Emménagez et préparez vous à devenir propriétaire
Chaque mois, vous versez un loyer 100% récupérable pour compléter votre apport et racheter le bien. L'expert en leasing & financement fait un suivi régulier de votre projet avec vous (situation professionnelle, gestion de comptes, remboursement crédit conso, montage dossier bancaire, ...) jusqu'au rachat.
- Achetez dès que vous êtes prêt
Le prix d'achat et la durée maximum du leasing sont fixés dès la signature du contrat de location-accession devant le notaire. Mais pas besoin d’attendre la fin du leasing, à tout moment, vous pouvez choisir d'acheter votre logement. Et vous voilà propriétaire !
L’essentiel à retenir sur la LOA immobilier :
- Vous emménagez avant d’acheter, pendant une phase de location de 6 à 24 mois.
- Votre redevance mensuelle constitue progressivement votre apport.
- Le prix d’achat est fixé dès la signature du contrat devant notaire.
À la fin du contrat, vous choisissez de lever l’option d’achat.
Qu'est-ce que la LOA immobilier et comment ça fonctionne ?
Définition de la location avec option d'achat appliquée à l'immobilier
La LOA immobilier est un contrat qui vous permet de louer un bien avec la possibilité de l’acheter à l’issue d’une période définie. On parle aussi de leasing immobilier, de location-accession. Ce dispositif est encadré par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984, qui définit les droits et obligations de chaque partie. Ne confondez pas avec la LOA auto ou le crédit-bail pro : ici, il s’agit d’un logement à usage d’habitation, avec un contrat signé devant notaire.
Les deux phases du contrat de LOA immobilier
Le contrat de LOA immobilier se décompose en deux phases.
- D’abord la phase locative : vous occupez le bien et versez une redevance mensuelle. Elle peut comprendreune part locative (loyer) et parfois une part acquisitive (épargne d’acquisition). Chez Sezame, il n’y a qu’une part locative, 100% transformée en apport au moment du rachat.
- Puis vient la levée d’option. Au plus tard au terme du contrat (6 à 24 mois), vous choisissez d’acheter ou de renoncer. Selon les termes convenus, la part locative versée peut être imputée sur le prix du bien. Le transfert de propriété s’opère alors chez le notaire.
Comment fonctionne le leasing immobilier ?
Le parcours est simple : choix du bien, signature du contrat, emménagement, constitution de l’apport mois après mois, puis levée d’option.
Pour un bien à 250 000 €, avec un loyer 100 % récupérable en cas de rachat sur 12 mois, vous accumulez progressivement l’apport nécessaire.
À qui s'adresse la LOA immobilier ?
Les profils concernés par cette solution alternative
La LOA immobilier s’adresse à tous ceux dont le dossier bancaire a été refusé. En tête : les travailleurs indépendants, auto-entrepreneurs et freelances, c’est le manque d’ancienneté (et non l’instabilité des revenus) qui effraie les banques.
Viennent ensuite les jeunes actifs et primo-accédants sans apport suffisant, les personnes en transition professionnelle (période d’essai, CDD, promesse d’embauche), les ménages monoparentaux, les personnes en transition de vie (séparation, retour d’expatriation) et celles dont le taux d’endettement dépasse 35 %. Si votre crédit logement a été refusé, la LOA peut débloquer votre projet.
Devenir propriétaire sans les 10 % d'apport grâce à la location-accession
La location-accession élimine la barrière de l’apport immédiat. Pendant la phase de location, vous constituez votre apport via le loyer récupérable. En parallèle, vous consolidez votre dossier bancaire : stabilisation pro, bonne gestion de comptes, remboursement de crédits conso. Résultat : au moment du rachat, votre profil a changé aux yeux des banques.
Avantages et inconvénients de la LOA immobilier
Les avantages pour le locataire-accédant
L’accession à la propriété devient possible sans l’apport exigé par les banques. Le prix d’achat est fixé dès la signature, ce qui vous protège contre la hausse du marché. Pas de prêt immobilier à souscrire immédiatement. Votre épargne se constitue progressivement et vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé pour le choix du bien, sa négociation par des experts immobiliers, la consolidation de votre dossier bancaire et le suivi de votre projet jusqu’au rachat.
Quels sont les inconvénients du LOA ?
Le coût total peut être supérieur à un achat direct via crédit classique (prix de rachat, frais d’accompagnement). Le prix fixé devient rigide si le marché immobilier baisse. En cas de renonciation, la part locative reste acquise au propriétaire. Des frais de sortie peuvent s’appliquer en cas de résiliation anticipée.
Quels sont les pièges à éviter lors d'une LOA ?
Vérifiez les conditions suspensives du contrat. Assurez-vous qu’il est bien signé devant notaire. Examinez la répartition entre part locative et part acquisitive, et les conditions de leur imputation sur le prix au rachat.
Vérifiez les conditions de restitution de l’épargne en cas de renonciation. Anticipez les charges de copropriété, la taxe foncière et les obligations d’entretien pendant la phase locative.
LOA immobilier vs crédit immobilier classique : quelles différences ?
Comparaison des mécanismes de financement
Avec un crédit classique, vous empruntez, remboursez par mensualités et devenez propriétaire immédiatement. Avec la LOA immobilier, vous louez d’abord, la propriété et la demande de crédit sont différées.
| Critère | Crédit classique | LOA immobilier |
|---|---|---|
| Apport requis | 10 % minimum | 4 % |
| Propriété | Immédiate | Différée (levée d’option) |
| Durée | 15 à 25 ans | 6 à 24 mois (phase locative) |
| Flexibilité | Engagement long terme | Possibilité de renoncer |
| Coût total | Généralement inférieur | Potentiellement supérieur |
| Éligibilité au crédit | Besoin immédiat | Peut être différée |
Dans quels cas privilégier la LOA plutôt que le crédit ?
La LOA prend son sens quand votre prêt a été refusé, que votre apport personnel est faible, que votre situation pro est en cours de stabilisation, que votre endettement dépasse 35 % ou que vous traversez une transition de vie. C’est une alternative qui vous laisse le temps de consolider votre situation sans abandonner votre rêve de devenir propriétaire.
Le contrat de LOA immobilier : cadre juridique et mentions obligatoires
La réglementation applicable
La loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 encadre la LOA. Le notaire valide le contrat. Les droits et obligations du locataire-accédant et du propriétaire bailleur sont définis par ce texte.
Le contrat préliminaire et le contrat définitif
Le contrat préliminaire (facultatif) engage le vendeur à réserver le bien, avec un dépôt de garantie de 5 % maximum. Le contrat définitif, signé devant notaire, précise la description du bien, le prix, la durée, la répartition de la redevance, les conditions suspensives et la date de levée d’option.
Droits et obligations des parties pendant la phase de location
Le locataire-accédant paie la redevance, assure l’entretien, prend en charge les charges de copropriété et la taxe foncière, et est soumis à un état des lieux. Le vendeur garantit la jouissance paisible et envoie un avis préalable de vente 4 à 6 mois avant la levée d’option. Une procédure de résiliation est prévue en cas de manquement d’une ou de l’autre des parties à ses obligations contractuelles.
Quels biens immobiliers sont éligibles à la LOA ?
Types de logements concernés
Les biens immobiliers éligibles sont les appartements et maisons à usage d’habitation, les logements anciens sans travaux majeurs, et parfois les bâtiments mixtes résidentiels-professionnels.
Le cas particulier du PSLA (Prêt Social Location Accession)
Le PSLA est un prêt destiné aux organismes HLM pour financer des logements neufs en location-accession. Il impose des conditions de ressources et offre des avantages fiscaux (TVA à 5,5 %, exonération de taxe foncière pendant 15 ans). Contrairement à la LOA immobilier, il concerne uniquement le neuf via des organismes sociaux.
Pour comprendre comment ça marche la location-accession avec un acteur privé comme Sezame (qui n’est pas un organisme bailleur), le mécanisme est plus souple et accessible sur l’ancien.
Simulation de LOA immobilier : combien ça coûte concrètement ?
Comprendre la composition de la redevance mensuelle
La redevance mensuelle ne comprend pas de frais de gestion. Chez Sezame, la part locative se rapproche d’une mensualité de crédit : elle est déterminée en fonction de la valeur du bien, de la durée du leasing et du montant d’apport à constituer et elle est déduite du prix en cas de rachat. Une part acquisitive complémentaire peut aussi être convenue entre Sezame et le client : déduite au rachat, récupérée en cas de non-rachat.
Exemple chiffré d'une acquisition progressive sur 24 mois
Pour un appartement avec un prix d’option d’achat à 200 000 € avec une redevance de 1 200 €/mois sur 24 mois (100 % récupérable au rachat), vous accumulez 28 800 € d’apport. Le capital restant à financer : environ 171 200 €. Les frais de notaire à la levée d’option sont identiques à une transaction classique.
Cette simulation de LOA montre qu’en deux ans, vous pouvez bâtir un apport solide tout en vivant dans votre futur logement.
Les acteurs du LOA immobilier en France
Qui propose la LOA immobilier aujourd'hui ?
Des start-ups spécialisées se sont lancées pour démocratiser l’accession à la propriété.Les organismes sociaux proposent le PSLA. Les promoteurs immobiliers n’en proposent pas directement et passent par une société externe le cas échéant.
Sezame : le leasing immobilier accessible et transparent
Sezame est une entreprise à mission spécialisée dans le leasing immobilier. Sezame achète le bien que vous choisissez, vous emménagez immédiatement et disposez de 24 mois maximum pour constituer votre apport. Prix fixé à l’avance, accompagnement personnalisé, conditions transparentes. Notre offre s’adresse à tous ceux qui souhaitent devenir propriétaire de leur résidence principale, mais que ne peuvent pas avoir un crédit immobilier dans l’immédiat : indépendants, primo-accédants et profils en transition.
Les démarches pour accéder à une LOA immobilier
Préparation du dossier
Rassemblez justificatifs de revenus et de charges, pièces d’identité, relevés bancaires et documents pro. Un expert en leasing et financement vous accompagne pour consolider votre dossier bancaire tout au long du parcours.
Les étapes clés du parcours d'accession à la propriété
- Inscrivez-vous pour vérifier instantanément votre éligibilité avec Sezame.
- Choisissez votre logement parmi toutes les maisons et appartements du marché.
- Sezame achète le logement après étude du bien. Vous emménagez immédiatement.
- Préparez-vous à devenir propriétaire : chaque mois, un loyer 100 % récupérable complète votre apport. Votre expert en leasing & financement suit régulièrement votre projet (situation pro, gestion de comptes, montage du dossier bancaire).
Achetez dès que vous êtes prêt : le prix et la durée max sont fixés dès la signature. À tout moment, vous pouvez racheter. Et vous voilà propriétaire.
FAQ — LOA immobilier
Oui, c’est le principe même du dispositif. À la fin de la phase locative, vous levez l’option d’achat et les redevances versées sont déduites du prix.
La part locative reste acquise au vendeur. La part acquisitive vous est restituée, déduction faite d’éventuelles indemnités contractuelles.
Non. Aucun acteur en France ne le propose sans un minimum d’apport. En revanche, cet apport peut être très faible au démarrage : vous le constituez progressivement grâce au loyer récupérable.
La durée dépend de votre projet et s’adapte à votre situation Chez Sezame, elle va de 6 à 24 mois maximum, le temps de consolider votre dossier et de constituer votre apport. Vous pouvez lever l’option à tout moment et acheter votre logement, il n’est pas nécessaire d’attendre la fin de la LOA.
Conclusion
La LOA immobilier est une solution concrète pour devenir propriétaire quand les banques disent non. Phase locative, constitution progressive de l’apport, accompagnement personnalisé : ce dispositif de location avec option d’achat transforme un refus bancaire en projet d’acquisition immobilière réaliste.
Si votre profil correspond, la LOA immobilier peut vous permettre d’emménager aujourd’hui dans le logement que vous achèterez demain.
Une question ? Contactez-nous, nous serons ravis de vous aider.
L’essentiel est de bien comprendre les différences entre les deux formules, de vérifier les conditions du contrat notarié et d’anticiper les charges futures. Si votre projet correspond aux critères d’éligibilité de Sezame, cette solution vous offre la liberté de choisir votre logement sur le marché, un prix garanti et un accompagnement personnalisé jusqu’à l’obtention de votre crédit.
