Acheter sans apport : est-ce possible ?

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Acheter sans apport : est-ce possible ?

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Acheter sans apport : est-ce possible ?

L’apport personnel est souvent une condition essentielle pour obtenir un prêt immobilier. Il s’agit d’une somme d’épargne personnelle destinée à rassurer les banques sur la fiabilité et la capacité de remboursement des emprunteurs. 

Peut-on emprunter sans apport personnel ? Si oui, à quelles conditions ? Quels sont les avantages du statut de primo-accédant pour un achat sans apport ? Comment réaliser un investissement locatif sans apport ? Toutes nos réponses d’experts !

Qu’est-ce qu’un apport personnel ?

L’apport personnel désigne une somme d’argent dont dispose l’emprunteur afin de financer une partie de son projet immobilier. Il faut généralement présenter un apport d’au moins 10 % de la valeur du crédit immobilier.

Il peut avoir différentes sources : épargne personnelle, héritage, don, déblocage de participation d’entreprise, aides d’État, vente d’un autre bien immobilier.

Plus l’apport personnel est élevé, et plus le dossier de l’emprunteur sera solide au regard de sa capacité de remboursement. Avec un apport personnel de 20 %, vous vous positionnez en position de force face à votre conseiller bancaire, ce qui vous donne la possibilité de négocier les conditions du prêt immobilier à votre avantage.

L’apport personnel est très souvent exigé par les organismes de crédit dans le cadre d’un prêt immobilier. Sur le papier, il ne s’agit pas d’une condition obligatoire, mais il est rare et plus difficile d’obtenir son prêt immobilier sans apport !

Pourquoi les banques demandent-elles un apport ?

les banques et autres organismes de crédit demandent un apport en guise de filet de sécurité, notamment contre le risque d’impayés. Un apport personnel atteste donc de : 

  • la capacité de remboursement de l’emprunteur ;
  • la capacité d’épargne de l’emprunteur sur le long-terme ;
  • et sa bonne gestion budgétaire. 

L’apport personnel est souvent une condition essentielle pour obtenir un prêt immobilier. Il s’agit d’une somme d’épargne personnelle destinée à rassurer les banques sur la fiabilité et la capacité de remboursement des emprunteurs. 

Attention : si vous n’avez pas une situation professionnelle stable (généralement un CDI), acheter sans apport sera quasiment impossible !

Lorsque vous souscrivez un emprunt immobilier, il est nécessaire de fournir une garantie sur le bien en sûreté personnelle ou en sûreté réelle. Ces garanties permettent d’assurer le montant du capital emprunté. Or, une acquisition immobilière implique des frais annexes tels que les frais de notaire (2 à 3 % dans le neuf et environ 8 % dans l’ancien).

Ainsi, un apport personnel élevé s’accompagne de nombreux avantages, tels que : 

  • l’accès à un taux d’intérêt plus bas ;
  • l’augmentation de la capacité d’emprunt ; 
  • la réduction des frais de dossier ;
  • l’obtention d’un prêt immobilier plus facilement.

Comment acheter sans apport ?

Il est possible de réaliser un achat sans apport à certaines conditions. Il faudra monter un dossier de financement d’autant plus solide, démontrant notamment :

  • une situation professionnelle stable : contrat à durée indéterminée (CDI), statut de fonctionnaire, ou encore freelance avec un historique de revenus professionnels réguliers et stables ;
  • une bonne gestion financière des comptes personnels : absence de découvert bancaire, revenus supérieurs aux dépenses, constitution d’une épargne résiduelle, absence de loyers impayés ou de mensualités de crédits en cours impayées ;
  • un véritable projet d’achat immobilier ou d’investissement locatif : vous pouvez mettre en avant les recherches effectuées, l’adéquation entre le coût du prêt immobilier demandé et vos capacités de remboursement, ou encore vos calculs en termes de frais réels et de rentabilité s’il s’agit d’un investissement locatif.

L’achat d’une maison ou d’un appartement sans apport reste une opération complexe. En effet, la banque sera alors beaucoup moins ouverte à la négociation des conditions d’emprunt et vous ne serez pas en position de force.

Même si la banque accepte votre demande de crédit, vous allez probablement : 

  • bénéficier d’un taux de crédit moins avantageux ;
  • devoir allonger la durée de remboursement de votre prêt et donc son coût total, avec l’augmentation des intérêts dûs ;
  • ne pas être en mesure de négocier toutes les conditions annexes, comme les frais de dossier ou les pénalités de remboursement anticipé.

Bon à savoir : N’oubliez pas de conserver une épargne de sécurité pour faire face aux aléas de la vie et autres imprévus dans les mois qui suivent l’obtention de votre crédit, surtout pour réussir votre premier achat immobilier !

Afin d’acheter plus facilement, avez-vous déjà pensé au leasing immobilier ? 

Pour en savoir plus sur le sujet, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur en ligne ! En quelques clics, vous aurez ainsi accès à de nouvelles perspectives pour votre futur achat immobilier et pour l’obtention d’un prêt immobilier sans apport.

Achat sans apport et statut de primo-accédant : quels avantages ?

Plusieurs types de profils d’emprunteur se révèlent avantageux lorsqu’il s’agit de réaliser un achat sans apport :

  1. les particuliers disposant d’une importante épargne personnelle ou d’un patrimoine immobilier auront de meilleures chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport en raison de leur capacité d’épargne conséquente ; 
  2. les investisseurs locatifs rassurent les banques grâce à leurs projets immobiliers réussis par le passé et à leur expérience, leurs revenus locatifs étant de plus inclus dans le calcul de leur capacité de remboursement et taux d’endettement, 
  3. les primo-accédants, soit les jeunes travailleurs titulaires d’un CDI, dotés de bonnes perspectives de carrière et n’étant pas propriétaires de leur résidence principale. 

Le statut de primo-accédant est donc très avantageux pour réaliser un achat sans apport mais également pour obtenir des aides d’État (prêt à taux zéro PTZ, Crédit Logement, prêt d’accession sociale PAS …). 

Pour pouvoir bénéficier du statut de primo-accédant, l’achat immobilier doit concerner la résidence principale et non une résidence secondaire ou un investissement locatif !

Quelles aides pour emprunter sans apport ?

Si votre dossier de demande de prêt immobilier n’est pas assez solide pour emprunter sans apport, il faut savoir que différentes aides d’État peuvent vous aider dans votre projet : 

  • le prêt à taux zéro (PTZ) ;
  • le prêt Action Logement ;
  • le prêt conventionné (PC) ;
  • le prêt d’accession sociale (PAS) ; 
  • le prêt épargne logement. 

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro, ou PTZ, désigne un prêt immobilier aidé sans intérêts accessible aux primo-accédants, à même de couvrir jusqu’à 40 % du coût total du prêt immobilier.

Les conditions d’obtention d’un PTZ varient suivant la nature du bien immobilier (logement ancien, logement neuf, logement social) et les revenus du foyer fiscal.

Le prêt Action Logement

Le prêt Action Logement est pour sa part un prêt à taux réduit (préférentiel) à 1 % (hors assurance), pouvant financer jusqu’à 30 % du prêt immobilier sur une durée d’emprunt de 5 à 20 ans.

Le prêt Action Logement peut être cumulé avec d’autres aides d’État ! 

Les conditions d’obtention d’un prêt Action Logement sont les suivantes :

  • être salarié d’une entreprise du secteur privé non agricole de plus de 10 salariés,
  • acheter sa résidence principale pour la première fois ou ne pas avoir été propriétaire durant les 10 dernières années, 
  • respecter les plafonds de ressources d’Action Logement
  • rembourser par anticipation les éventuels prêts Action Logement en cours liés à la résidence principale précédente si applicable (y compris l’avance Loca-Pass).

Le prêt conventionné (PC)

Le prêt conventionné (PC) s’adresse aux personnes désireuses de devenir propriétaires de leur résidence principale en l’achetant ou en la faisant construire, et permet de financer :

  • l’achat d’un terrain et la construction d’un logement sur ce même terrain,
  • l’achat d’un logement neuf,
  • l’achat d’un logement ancien nécessitant des travaux de rénovation d’au moins 4 000 €,
  • les travaux de transformation d’un local en logement, 
  • les travaux d’agrandissement, d’extension ou de surélévation d’un logement, 
  • les travaux permettant de réaliser des économies d’énergie d’au moins 4 000 €.

Toutefois, il faut savoir qu’un prêt conventionné ne peut pas financer les frais annexes type frais de notaire, frais d’hypothèque et frais de dossier.

Le prêt d’accession sociale (PAS)

Un prêt d’accession sociale (PAS) est un prêt immobilier accordé aux foyers dotés de revenus modestes, permettant de financer l’acquisition de la résidence principale ou des travaux de rénovation.

Il offre différents avantages, tels que : 

  • un taux d’intérêt maximum qui ne peut pas être dépassé, 
  • le plafonnement des frais d’instruction de dossier, 
  • la réduction des frais de notaire, 
  • l’exonération des taxes de publicité foncière pour la sûreté réelle devant garantir le prêt. 

Le prêt épargne logement

L’obtention d’un prêt épargne logement est conditionnée à la détention d’un compte épargne logement (CEL) ou plan épargne logement (PEL). 

Il s’agit d’un prêt spécifiquement destiné à l’achat d’une résidence principale, avec des conditions variables suivant la durée de détention du CEL ou du PEL.

Comment investir en immobilier sans apport ?

Au-delà d’un achat sans apport, il est également possible de réaliser un investissement locatif sans apport personnel.

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier sans apport, voici les avantages et les inconvénients à connaître :

Avantages

Inconvénients

  • optimisation du rendement locatif,
  • accès à un effet de levier,  
  • préservation des fonds propres et de l’épargne,
  • meilleure capacité financière pour faire face aux mensualités et aux frais imprévus. 
  • augmentation du capital dû, 
  • augmentation des mensualités à rembourser, 
  • nécessité de communiquer un projet d’investissement solide et pertinent.

5 conseils pour acheter sans apport

Voici 5 conseils pour acheter sans apport et mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir une réponse favorable :

  • Conseil n°1 : Préparez un dossier solide ;
  • Conseil n°2 : Optimisez votre taux d’endettement ;
  • Conseil n°3 : Vérifiez les aides auxquelles vous avez droit ;
  • Conseil n°4 : Pensez à la location avec option d’achat ;
  • Conseil n°5 : Faites jouer la concurrence.

Conseil n°1 : Préparez un dossier solide

Soignez votre profil d’emprunteur et votre dossier de demande de prêt immobilier en justifiant la stabilité de votre situation professionnelle, vos revenus, votre situation matrimoniale, votre éventuel patrimoine ou encore votre bonne gestion budgétaire.

Conseil n°2 : Optimisez votre taux d’endettement

Votre taux d’endettement fait référence à la partie de vos revenus consacrée au remboursement des mensualités, avec un taux d’endettement inférieur à 35 % étant généralement exigé.

Avant de soumettre votre dossier, faites donc en sorte d’optimiser votre taux d’endettement en améliorant vos finances, augmentant votre épargne ou en remboursant certains crédits en cours (notamment les crédits à la consommation).

Conseil n°3 : Vérifiez les aides auxquelles vous avez droit

Entre le PTZ, le PAS ou encore le prêt Action Logement, différentes aides d’État à taux préférentiel peuvent compenser l’absence d’apport personnel et augmenter vos chances d’obtenir un prêt immobilier sans apport.

N’hésitez donc pas à effectuer des simulations en ligne pour vérifier votre éligibilité à ces multiples aides, souvent cumulables !

Conseil n°4 : Pensez à la location avec option d’achat

Chez Sezame, nous déconseillons aux futurs propriétaires d’emprunter sans apport. L’investissement immobilier reste une décision importante, à ne pas prendre à la légère. Et pour tous ceux qui n’ont pas la patience d’attendre les bras croisés d’avoir assez d’épargne de côté, il existe le leasing immobilier !

La location-accession vous permet de devenir propriétaire plus facilement, même si vous n’avez pas encore l’apport personnel nécessaire. Vous obtenez alors le statut de locataire-accédant. Pour louer le logement, vous payez une redevance mensuelle comme pour toute location classique. La différence, c’est qu’une partie de votre indemnité d’occupation se transforme en épargne capitalisée (c’est la fraction acquisitive).

Résultat : vous commencez à financer votre futur achat immobilier tout en prenant le temps de consolider votre profil emprunteur et de mettre de l’argent de côté en vue de votre prêt immobilier. Vous épargnez à votre rythme pour obtenir de meilleures conditions de crédit.

Lorsque le contrat de leasing immobilier prend fin (ou dès que vous êtes prêt à lever l’option et à demander un crédit, y compris avant la fin du contrat), vous appliquez votre option d’achat pour devenir propriétaire du logement, sans concurrence ! Sans compter que le prix de vente est fixé à l’avance dans le cadre du contrat de LOA, et que vous pouvez donc faire de bonnes affaires.

Conseil n°5 : Faites jouer la concurrence

En faisant appel à un courtier indépendant, vous aurez accès à des conseils personnalisés pour renforcer votre dossier de financement, mieux cibler vos recherches d’établissements de prêt et négocier les conditions de votre futur prêt immobilier.

Un courtier sera d’autant plus à même de faire jouer la concurrence entre les banques et de vous obtenir un prêt aux meilleures conditions en fonction de votre profil d’emprunteur et de votre projet immobilier.

Devenez propriétaire avec Sezame et bénéficiez d’un accompagnement premium par des experts de l’immobilier, 100 % à l’écoute de votre projet ! 

Devenir propriétaire sans apport : ce qu’il faut retenir

En théorie, il est possible de devenir propriétaire sans apport. Dans les faits, il est difficile d’obtenir un crédit immobilier sans présenter au moins 10 % du capital emprunté en apport personnel. Cette condition permet aux prêteurs de s’assurer de votre solvabilité sur le long terme.

Avec Sezame, ce n’est toutefois plus un obstacle à la propriété : prenez le temps d’épargner tout en habitant dans le logement que vous désirez acheter !

FAQ

Très peu de banques acceptent de prêter à des profils qui n’ont pas d’épargne personnelle. Les rares organismes de crédit qui valident ces demandes appliquent des conditions de crédit peu avantageuses ainsi que des taux d’intérêt et d’assurance élevés.

La loi ne prévoit pas de montant minimal d’apport personnel pour obtenir un crédit immobilier. C’est cependant une condition sous-jacente appliquée par la majorité des organismes de prêt.

Vous pouvez vous constituer un apport personnel grâce à : 

  • Une épargne régulière chaque mois,
  • Un déblocage anticipé de votre PEE ou PEI (plans d’épargne d’entreprise),
  • Les dons de proches,
  • Un prêt d’honneur.

Devenir propriétaire avec la location-accession

Sezame vous offre une solution alternative pour devenir propriétaire avec la location-accession. Vous emménagez dès maintenant dans le bien que vous voulez acheter en tant que locataire-accédant, vous commencez par le louer ce qui vous laisse le temps de consolider votre profil emprunteur et/ou constituer votre apport pendant 36 mois maximum. Dès que vous êtes prêt vous achetez le bien, à un prix convenu avant votre emménagement.

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