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Conseils pour épargner pour un projet immobilier
- Clara Tairraz
- Temps de lecture : 3 min
SOMMAIRE
Épargner pour un projet immobilier est une étape incontournable pour concrétiser l’achat de votre résidence principale ou d’un investissement locatif. Au-delà du simple fait de mettre de l’argent de côté, il s’agit de mettre en place une véritable stratégie financière : définir un budget réaliste, choisir les bons placements pour sécuriser votre apport, et adopter une discipline d’épargne régulière. Constituer un apport personnel immobilier solide est en effet déterminant pour obtenir un crédit aux meilleures conditions et éviter les écueils financiers.
Dans cet article, découvrez nos conseils pratiques pour épargner efficacement, choisir les supports les plus adaptés à votre objectif d’achat immobilier et passer sereinement de l’épargne à l’achat.
L’essentiel à retenir :
- L’épargne pour projet immobilier repose sur des placements sécurisés et disponibles rapidement.
- Les banques exigent généralement un apport personnel d’au moins 10 % du prix du bien.
- Les livrets réglementés, le Plan Épargne Logement et l’assurance vie en fonds euros sont les placements les plus adaptés.
- La diversification des placements permet d’optimiser à la fois sécurité, rendement et disponibilité.
- Commencer tôt et épargner régulièrement, même de petits montants, est la clé du succès.
Qu'est-ce qu'épargner pour un projet immobilier ?
Épargner, c’est tout simplement mettre de l’argent de côté de manière régulière plutôt que de le dépenser.
Mais épargner pour un projet immobilier est une démarche spécifique : elle a un objectif précis (acheter un bien), une échéance définie (dans 2, 5 ou 10 ans) et des contraintes particulières (sécurité du capital et disponibilité rapide des fonds).
Contrairement à l’épargne retraite, qui se construit sur plusieurs décennies et peut supporter des placements risqués comme les actions ou les unités de compte, l’épargne pour projet immobilier s’apparente à un placement à court ou moyen terme. Votre priorité n’est pas de faire fructifier votre argent au maximum, mais de protéger votre capital tout en le rendant disponible le jour où vous signerez chez le notaire.
Il faut distinguer trois types d’épargne, qui ont chacun un rôle différent :
- L’épargne de précaution : l’équivalent de 3 à 6 mois de dépenses courantes, destinée à faire face aux imprévus de la vie. Elle doit toujours rester intacte.
- L’épargne projet : l’argent dédié à votre futur achat immobilier, qui constituera votre apport personnel immobilier.
- L’épargne long terme : celle que vous placez pour faire croître votre patrimoine sur plusieurs décennies (retraite, transmission).
Comprendre cette distinction est fondamental pour adopter la bonne stratégie d’épargne et choisir les bons produits. On ne place pas de la même manière un capital qu’on utilisera dans 18 mois et un capital destiné à financer sa retraite dans 30 ans.
Pourquoi épargner pour un projet immobilier est indispensable
L'apport personnel, clé d'un crédit immobilier réussi
Lorsque vous sollicitez un prêt immobilier (ou hypothèque), la banque vous demande presque systématiquement un apport personnel. En pratique, il est rare d’emprunter sans apport : les règles de financement en vigueur imposent généralement un minimum de 10 % du prix du bien, destiné à couvrir les frais de notaire et de garantie.
Mais l’apport ne sert pas seulement à rassurer la banque sur le plan comptable. C’est aussi et surtout un signal fort : il montre votre capacité à tenir un budget, à mettre de l’argent de côté et à gérer vos finances sur la durée. Un emprunteur qui présente un apport solide inspire confiance et obtient souvent des conditions plus avantageuses, notamment un meilleur taux d’intérêt.
Financer les frais annexes et anticiper l'après-achat
L’apport couvre également des coûts que beaucoup d’acheteurs sous-estiment :
- Les frais de notaire (environ 7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf)
- Les frais de dossier bancaire
Les frais de garantie (hypothèque ou caution) - Les frais éventuels de courtage
- Les premiers travaux, l’ameublement, le déménagement
Sans épargne suffisante, vous risquez d’emménager dans un logement que vous ne pouvez pas équiper ni entretenir correctement. L’épargne est donc bien plus qu’un ticket d’entrée chez le banquier : c’est la condition d’un emménagement serein.
Un marché immobilier qui récompense les acheteurs préparés
Le secteur immobilier est un marché où la réactivité fait la différence. Les belles opportunités partent vite, et les vendeurs privilégient les acheteurs dont le dossier est solide. Une épargne déjà constituée et un apport disponible vous placent en position de force au moment de la négociation.
Combien faut-il épargner pour un projet immobilier ?
Le montant à épargner : au moins 10 % du prix du bien
Pour déterminer combien épargner, partez du prix du bien visé et ajoutez-y les frais de notaire. Voici un exemple concret pour un bien affiché à 250 000 € :
| Critère | Immobilier ancien | Immobilier neuf |
|---|---|---|
| Prix du bien | 250 000 € | 250 000 € |
| Frais de notaire estimés | 20 000 € (8 %) | 7 500 € (3 %) |
| Apport minimum recommandé | 27 000 € | 25 750 € |
Plus votre apport est important (15 %, 20 %, voire 30 %), plus vous bénéficierez de conditions favorables. Cela dit, il n’est pas toujours pertinent de maximiser son apport : nous y revenons plus bas avec la notion d’effet de levier.
Combien épargner par mois selon votre salaire
Les Français épargnent en moyenne 15 à 18 % de leurs revenus. Pour un projet immobilier, viser 20 % de son revenu mensuel est un bon objectif. Voici quelques repères pour vous projeter :
| Revenu mensuel | Épargne à 20 % | Capital après 3 ans (hors intérêts) |
|---|---|---|
| 2 500 € | 500 €/mois | 18 000 € |
| 3 000 € | 600 €/mois | 21 600 € |
| 4 500 € | 900 €/mois | 32 400 € |
| 6 000 € | 1 200 €/mois | 43 200 € |
Ces chiffres sont volontairement simplifiés. Avec les intérêts composés générés par vos placements, le capital final sera plus élevé. Nous vous recommandons d’utiliser un outil de simulation de prêt immobilier pour ajuster votre stratégie au plus près de vos revenus et de votre projet.
Commencer petit, c'est déjà commencer
Vous ne pouvez pas épargner 500 € par mois ? Ce n’est pas grave : il vaut mieux placer 50 € par mois que rien du tout. Grâce aux intérêts composés, les intérêts qui génèrent eux-mêmes des intérêts, même une épargne modeste prend de l’ampleur avec le temps. L’important n’est pas le montant de départ, mais la régularité. Beaucoup de ménages modestes parviennent à constituer un patrimoine solide simplement en étant disciplinés, alors que certains hauts revenus n’épargnent rien.
Comment mettre en place une stratégie d'épargne efficace
Conseil 1 : évaluer votre capacité d'épargne
La capacité d’épargne correspond à la différence entre vos revenus et vos dépenses.
Pour la calculer, listez pendant un mois ou deux toutes vos rentrées et sorties d’argent (loyer, alimentation, transport, loisirs, abonnements…). Vous obtiendrez ainsi un chiffre réaliste sur lequel construire votre plan.
Cette évaluation des besoins est une étape souvent négligée mais essentielle : elle vous évite de vous fixer des objectifs irréalistes que vous ne tiendrez pas.
Conseil 2 : automatiser avec l'épargne mensuelle programmée
Le meilleur moyen d’épargner régulièrement est de ne pas y penser. Mettez en place un virement automatique mensuel de votre compte courant vers votre support d’épargne, idéalement dès la réception de votre salaire. C’est le principe du « se payer en premier » : l’épargne devient une charge prioritaire, au même titre que le loyer ou les factures.
Cette méthode présente trois avantages :
- Elle installe une discipline sans effort de volonté
- Elle limite la tentation de dépenser « ce qui reste »
- Elle profite automatiquement du temps, meilleur allié des intérêts composés
Conseil 3 : suivre et ajuster dans la durée
Un plan d’épargne n’est pas gravé dans le marbre. Vos revenus évoluent, vos dépenses aussi. Faites un point tous les 6 mois pour :
- Vérifier que vous êtes toujours aligné avec votre objectif d’achat immobilier
- Augmenter vos versements si vos revenus progressent
- Réarbitrer entre les différents supports si nécessaire
Conseil 4 : Considérez les coûts initiaux et récurrents
En plus du prix d’achat du bien immobilier, vous devez aussi prendre en compte les frais annexes. Nous pouvons citer à titre d’exemple les frais de notaire, les frais de dossier, les frais de garantie, les frais de déménagement, les frais de courtage…
Ensuite, quand on devient heureux propriétaire, il ne faut pas oublier les nouvelles charges mensuelles. En effet, vous devrez vous acquitter de taxes telles que les impôts fonciers. Si vous vivez en copropriété il faut également prévoir les charges de copropriété et les frais d’entretien.
Conseil 5 : Se faire accompagner par un professionnel
Il existe plusieurs types de professionnels qui peuvent vous aider à vous accompagner pour épargner, comme un conseiller en gestion de patrimoine. Un bon professionnel écoutera vos objectifs, votre horizon (le délai entre le moment où il vous rencontre et votre objectif) et analysera votre situation.
Chez Sezame, nous facilitons l’accession à la propriété par le leasing en 3 étapes. Tout d’abord Nous étudions votre situation et vous recevez le budget pour lequel nous pouvons vous accompagner. Ensuite nous le validons et négocions le contrat de location-achat. Vous emménagez en tant que locataire-accédant dans votre futur chez vous. Enfin vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé pour devenir propriétaire en moins de 36 mois.
Conseil 6 : Epargner mensuellement une partie de vos revenus
En parallèle nous ne pouvons que vous conseiller d’épargner. A partir du moment où l’on rentre dans la vie active et que l’on perçoit un salaire, il est de la responsabilité de chacun d’épargner une partie de ses revenus. Bien sûr on ne vous dit pas de vous priver de tous les loisirs et budgets plaisir, mais de mettre de côté entre 5 et 10 % de son revenu. Ces sommes peuvent être mises sur des livrets bancaires (mais peu rémunérateurs) ou placés sur des contrats d’assurance-vie pour rechercher plus de performance. Il existe différents acteurs sur le marché, comme l’application Yaca. Vous pouvez épargner sur un contrat d’assurance vie, sur des thématiques responsables, suivre l’évolution de votre placement. Nous vous précisons également que cet argent est disponible, vous pouvez le retirer partiellement ou totalement tout au long du contrat.
Conseil 7 : S’y tenir
Enfin, et ce sera notre dernier conseil avisé pour vous accompagner à épargner : s’y tenir. Un peu comme dans une décision de vie ou dans un objectif sportif, il faut prendre une décision et ensuite se donner les moyens d’y arriver. Chaque fois que nous tenons une résolution personnelle, nous renforçons notre confiance en nos capacités à effectuer des changements positifs dans notre vie.
Alors, vous avez un projet. Vous avez décidé de commencer à épargner… Nous sommes là pour vous accompagner à le réussir pleinement !
Quels placements choisir pour épargner pour un projet immobilier ?
Les trois critères d'un bon placement
Tout placement s’évalue selon trois critères qui fonctionnent en triangle, vous ne pouvez jamais maximiser les trois en même temps :
- Le rendement : ce que votre argent vous rapporte chaque année
- Le risque : la probabilité de perdre une partie de votre capital
- La liquidité : la rapidité avec laquelle vous pouvez récupérer votre argent
Pour un projet immobilier à moins de 5 ans, la priorité absolue est la sécurité et la disponibilité. On accepte un rendement plus modeste en échange d’un capital garanti et récupérable rapidement. On écarte donc les placements risqués à court terme comme les actions, les obligations d’entreprise risquées, le crowdfunding ou les cryptomonnaies, qui peuvent subir de fortes variations.
Tableau comparatif des meilleurs placements pour un projet immobilier
| Produit | Taux (2026) | Plafond | Disponibilité | Fiscalité |
|---|---|---|---|---|
| Livret A | 1,5 % | 22 950 € | Immédiate | Exonérée |
| LDDS | 1,5 % | 12 000 € | Immédiate | Exonérée |
| LEP | 2,5 % | 10 000 € | Immédiate | Exonérée |
| PEL | 2 % | 61 200 € | Bloqué 4 ans min. | Imposable (depuis 2018) |
| CEL | 1 % | 15 300 € | Immédiate | Imposable |
| Assurance vie (fonds euros) | Variable (~2-3 %) | Illimité | 3 à 10 jours | Avantageuse après 8 ans |
Les livrets réglementés : la base de toute épargne projet
Les livrets réglementés sont encadrés par l’État, qui fixe leur taux et leur plafond.
Ils offrent trois avantages majeurs : le capital est garanti, les intérêts sont exonérés d’impôt, et l’argent est disponible à tout moment.
- Le Livret A est le socle de l’épargne des Français. Accessible à tous, défiscalisé, il permet de placer jusqu’à 22 950 €. Idéal pour une partie de votre apport et votre épargne de précaution.
- Le LDDS (Livret de Développement Durable et Solidaire) fonctionne exactement comme le Livret A, avec un plafond de 12 000 €. Il vient naturellement en complément pour les épargnants qui ont saturé leur Livret A.
- Le LEP (Livret d’Épargne Populaire) est le livret le plus rémunérateur du marché. Son plafond est plus bas (10 000 €) mais son taux nettement supérieur. Il est réservé aux foyers aux revenus modestes, sous conditions de revenu fiscal de référence. Si vous y êtes éligible, c’est à prioriser absolument.
Le Plan Épargne Logement (PEL) et le Compte Épargne Logement (CEL)
Le Plan Épargne Logement est spécifiquement conçu pour préparer un projet immobilier. Son atout principal : il vous donne droit, après 4 ans, à un prêt immobilier à taux préférentiel dont le montant peut atteindre 92 000 €.
Attention toutefois, les fonds sont bloqués pendant au moins 4 ans et la fiscalité a durci pour les PEL ouverts depuis 2018.
Le CEL est plus souple : les retraits sont possibles à tout moment sans clôturer le compte, et il permet également d’obtenir un prêt, cumulable avec celui du PEL. Son rendement est en revanche plus faible.
Ces deux produits sont particulièrement adaptés si vous avez un projet bien identifié à 4-5 ans et si vous voulez anticiper votre achat en sécurisant à la fois un capital et un droit à prêt.
L'assurance vie en fonds euros : la solution pour les apports importants
L’assurance vie est souvent perçue comme un produit réservé à la transmission ou à la retraite. C’est une erreur : elle est aussi un excellent véhicule pour épargner en vue d’un achat immobilier, notamment via son compartiment fonds en euros.
Ses atouts sont nombreux :
- Aucun plafond de versement (contrairement aux livrets)
- Capital garanti sur les fonds euros grâce à la gestion prudente des assureurs
- Récupération d’épargne rapide : entre 3 et 10 jours chez la plupart des assureurs en ligne, largement suffisant pour les 2 à 3 mois qui séparent le compromis de la signature
- Fiscalité avantageuse : tant que vous ne retirez pas d’argent, vous n’êtes pas imposé. Et après 8 ans, vous bénéficiez d’un abattement annuel de 4 600 € (personne seule) ou 9 200 € (couple) sur les gains
L’assurance vie permet aussi, si votre horizon est plus long, d’investir une partie du capital en unités de compte (actions, obligations, immobilier papier) pour viser un rendement de l’épargne supérieur — avec plus de risque. Pour un projet à court terme, restez prudent et privilégiez les fonds euros.
Les placements à éviter pour un projet à court terme
- Les livrets bancaires non réglementés : plus faiblement rémunérés et soumis à la flat tax de 30 %
- Les investissements en bourse directs (actions, obligations) : volatils, risqués sur un horizon court
- Les SCPI : excellents placements à long terme mais avec des frais d’entrée élevés qui ne s’amortissent que sur 8-10 ans
- Le Plan Épargne Retraite (PER) : fonds bloqués jusqu’à la retraite, sauf exception pour l’achat de la résidence principale
- Les parts sociales de banques mutualistes : peu liquides, avec des fenêtres de vente limitées
Quelle stratégie selon votre profil d'épargnant ?
Les profils d’épargnants varient selon l’âge, les revenus, la situation familiale et l’horizon d’achat. Voici quelques repères :
| Profil | Horizon | Stratégie recommandée |
|---|---|---|
| Jeune actif primo-accédant | 3-5 ans | Livret A + LDDS + LEP si éligible |
| Couple avec projet à moyen terme | 4-6 ans | PEL + CEL + assurance vie fonds euros |
| Ménage avec épargne importante | 2-5 ans | Livrets saturés + assurance vie fonds euros diversifiée |
| Investisseur long terme | 10+ ans | Assurance vie multisupport avec unités de compte |
La diversification des placements est la clé. Combinez plusieurs supports pour répartir votre épargne entre accessibilité immédiate (livrets), droit à prêt avantageux (PEL/CEL) et potentiel de rendement (assurance vie).
Et si épargner prend trop de temps ? Une alternative pour accéder à la propriété
Constituer un apport suffisant peut prendre plusieurs années, surtout dans un marché immobilier tendu où les prix continuent de progresser.
Pour certains ménages, l’attente est un vrai frein à l’accession à la propriété : loyers élevés qui rognent la capacité d’épargne, projet familial qui ne peut pas attendre, opportunité immobilière qui se présente trop tôt…
Si votre situation ne vous permet pas d’attendre plusieurs années ou si vous souhaitez devenir propriétaire plus rapidement, le leasing immobilier (location-accession) est une alternative à considérer.
Le principe : vous emménagez dès aujourd’hui dans votre futur logement en tant que locataire-accédant, puis vous devenez propriétaire à moyen terme.
Chez Sezame, nous accompagnons les futurs propriétaires dans cette démarche en moins de 36 mois, sans exiger l’apport important habituellement demandé par les banques. Une solution à envisager si l’épargne classique ne vous permet pas de concrétiser votre projet dans les délais souhaités.
Devenir propriétaire avec la location-accession
Sezame vous offre une solution alternative pour devenir propriétaire avec la location-accession. Vous emménagez dès maintenant dans le bien que vous voulez acheter en tant que locataire-accédant, vous commencez par le louer ce qui vous laisse le temps de consolider votre profil emprunteur et/ou constituer votre apport pendant 36 mois maximum. Dès que vous êtes prêt vous achetez le bien, à un prix convenu avant votre emménagement.
FAQ sur l'épargne pour projet immobilier
Les banques demandent au minimum 10 % du prix du bien pour couvrir les frais de notaire et de garantie. Un apport de 15 à 20 % vous permettra d’obtenir un meilleur taux et d’emprunter dans de meilleures conditions.
Il n’y a pas de réponse unique : tout dépend de votre horizon, de vos revenus et de votre capital. Pour un projet à 4-5 ans avec un capital modéré, le PEL reste pertinent grâce au droit à prêt. Pour un capital important ou un horizon plus flou, l’assurance vie offre plus de souplesse et de potentiel.
Répartissez : saturez votre Livret A et votre LDDS pour la liquidité (environ 35 000 €), placez le reste en fonds euros d’une assurance vie performante pour profiter d’un meilleur rendement tout en conservant la disponibilité.
En épargnant 20 % d’un salaire de 3 000 € par mois, comptez environ 3 ans pour réunir 25 000 €. Plus votre salaire est élevé ou votre objectif modeste, plus le délai sera court.
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