Le crédit bail
Crédit bail et location avec option d’achat. D’apparence semblables, elles s’avèrent en réalité bien différentes. Et s’il vous est difficile de distinguer ces deux concepts, voici quelques éclaircissements qui vous permettront de mieux comprendre leurs disparités.
En quoi consiste le crédit bail ?
Le principe est simple : un établissement spécialisé nommé crédit-bailleur met en location un bien immobilier à usage professionnel ou commercial au profit d’une entreprise appelée crédit-preneur. Jusqu’à ce que le bail s’achève, l’entreprise possède le choix d’acquérir ou non le bien.
Les 2 composantes du contrat de crédit-bail immobilier :
- Un bail : le crédit-preneur loue un bien immobilier pour exercer son activité, tel qu’un local, des bureaux ou un entrepôt et verse des loyers à l’établissement spécialisé comme une banque par exemple.
- Une promesse unilatérale de vente : le crédit-bailleur s’engage, lui, à vendre le bien à l’entreprise à l’issue du bail. De son côté, l’entreprise bénéficie d’une option d’achat ou plus simplement : la possibilité d’acquérir ou non le bien à un prix fixé à l’avance.
Le déroulement de l’opération :
- Une entreprise trouve le bien immobilier qui correspond à ses attentes et besoins, puis négocie les conditions de l’achat avec le propriétaire.
- Ensuite, l’entreprise présente son dossier à la société financière qui peut accepter ou non le projet. Le crédit-bailleur prend généralement en compte la situation financière de l’entreprise, sa capacité d’endettement et les caractéristiques du bien immobilier, comme une banque pourrait le faire avec un particulier.
- Si assentiment il y a, alors la société financière achète le bien immobilier pour l’entreprise et lui loue durant une période déterminée avec option d’achat au terme du bail.
Cette technique est un moyen pour une entreprise d’acquérir un bien immobilier sans apport initial ni prêt bancaire. Aussi, il est important de souligner que la dette du crédit-bail n’est pas évoquée dans le bilan comptable. De ce fait, la souscription d’un crédit-bail n’a aucune incidence sur la capacité d’emprunt de l’entreprise.
Les obligations réciproques des parties prenantes :
Pour l’entreprise :
- Obligation de jouissance paisible du bien.
- Obligation d’entretenir le bien.
- Obligation de payer les loyers lors des échéances.
- Interdiction de vendre ou hypothéquer le bien loué jusqu’à la fin du bail.
- Interdiction de détourner l’usage premier du bien à destination d’un nouveau.
Pour la société financière :
- Obligation de garantie d’éviction.
À la fin du crédit-bail, l’entreprise est libre de faire son choix :
- Acheter le bien loué : le locataire lève l’option d’achat
- Restituer le bien au propriétaire : le locataire ne lève pas l’option d’achat
- Maintenir la location : le locataire doit obtenir l’accord du crédit-bailleur.
Crédit bail VS LOA
Si le principe est le même, c’est à dire accéder à la propriété par l’option d’achat, des clauses diffèrent tout de même :
- Le crédit bail, lui, s’adresse directement aux professionnels, plus particulièrement aux entreprises, où la location avec option d’achat se tourne elle, uniquement vers les particuliers.
- Dans le processus de crédit-bail, l’entreprise négocie elle-même les conditions d’achat avec le propriétaire vendeur alors que dans la LOA, une entité se substitue au client afin de mener les négociations.
- L’entièreté des loyers sont déduits dans le crédit-bail alors que seulement une part acquisitive est soustraite dans la location-accession.
Petit récapitulatif
